2025 年初房地产供地新态势：城市分化加剧

本文聚焦 2025 年 1 - 2 月全国房地产预供地情况，深入分析了不同能级城市的供地特点、规模变化以及市场表现，揭示了房地产供给侧的调整趋势和城市间的分化现象，同时展示了年初土地成交的积极反馈。

据相关消息，克而瑞地产发布文章指出，在 2025 年 1 - 2 月期间，全国预供地呈现出收缩态势。具体而言，总建筑面积同比下降了 35.5%，用地面积减少了 37.5%，这种情况延续了自 2023 年以来的收缩趋势。初步的预供地数据显示，房地产供给侧正在进行一系列积极的调整。其中，一线与核心二线城市通过优化供地结构来巩固市场信心，而三四线城市则采取收缩策略以化解库存压力，使得全国供地节奏变得更加高效。

接下来，我们从城市能级的角度进行具体分析：

一线城市：量稳质升 一线城市的供应建面整体提升了 3%。这主要是因为 2025 年广州提前了预供地公告时间。不过，北京和上海在 2025 年初的预供地建面同比下降了二成。值得一提的是，2025 年北京和上海依旧在加强核心优质区域的土地供应比例，力求实现社会效益与土地价值的平衡。例如，2025 年初上海平均供地容积率从 1.87 下降至 1.78，这进一步提高了优质地块的供应占比。极少数高容积率项目也都位于城市核心地块，像 2 月份拍出接近四成高溢价率的虹口区宅地，其容积率达到 3.95。

二线城市：增减分化 二线城市整体预供应建面平均回落 24%，城市之间的分化十分明显。在长三角城市群中，杭州、合肥、宁波等城市的供地规模逆势增长；而东北、华北部分城市，如哈尔滨下降 42%、石家庄下降 62%，则因库存调整需求而出现回落。 需要注意的是，二线城市预供地平均供地容积率达到 2.2，是各能级城市中最高的（一线城市为 2.05、三线城市为 2.06）。尽管近年来“低密度高品质”在新房市场很受欢迎，但受城镇住宅用地指标限制以及板块库存压力影响，二线城市优质低密土地储备有限，旧改板块的土地储备更是难以实现 2.0 以下的容积率。除了苏州、南京等预供地集中在外围板块的城市外，三分之二的城市平均容积率仍在 2.0 以上，例如杭州频频拍出高溢价宅地，其平均容积率也达到了 2.2，成都、西安的平均容积率更是达到了 2.5 以上。

三四线城市：主动出清 三四线城市预供地建面同比下降 39%，降幅在各能级城市中最大，超过 60%的三四线城市预供地规模跌幅超 40%。部分城市甚至在年初暂停了宅地供应，它们充分利用 2025 年地方债务上限的增量空间，积极响应财政部严控地方政府隐性债务政策，同时也为城市存量地再利用腾出了发展空间。

三四线加快预公告节奏，强化市场信心 在 2025 年 1 - 2 月供地项目中，由于三四线城市预公告节奏加快，有 96%的截止期集中在 5 月底以前，这一比例较 2024 年同期提升了 9 个百分点。像咸阳、黄冈、铁岭等城市在 2025 年初就将预公告截止期提前至上半年结束。压缩预供地清单的公告周期，有助于加强预期管理，避免供给侧长时间积压“待入市”土地，对投资方信心产生积极影响；另一方面，上半年完成土地出让，确保土地出让金纳入年度预算，也有助于地方政府提高土地、资金等生产要素的周转效率。不过，对于部分市场相对低迷的三四线城市来说，这也是对城市自身吸引投资能力的考验。

此外，一二线城市也加快了预供地的执行节奏，并持续优化单次供地规模。例如，北京、上海 2025 年首轮供地均于 1 月进行，2 月交易，比往年提前了 1 个月。杭州实行小批量滚动供应，除年末土地供应外，绝大多数单批次供地规模控制在 30 万㎡以内，以此维持市场热度。

主要城市分化加剧，上海、杭州预供应逆市扩量 从主要城市的表现来看：

上海：控量提质 2025 年初，上海预供地公告规模为 72 万平方米，同比上升 13%，平均容积率从 1.87 下降至 1.78。上海继续聚焦主城优质板块和郊外环产城板块的低密宅地，例如闵行江川紫竹上新了两宗容积率仅为 1.01 的产城宅地，起拍价 3.5 万元/平方米，而对标低密别墅售价普遍在 10 万元/平方米以上，这将填补板块内高端低密改善需求的缺口。

北京：兑现供地计划目标 2025 年初，北京预供地公告规模为 35 万平方米，同比下降了 51%。2025 年北京首次提出弹性供地，商品住宅用地供应从 2024 年的“不低于 300 公顷”调整为 2025 年的 240 - 300 公顷，进一步控制了住宅用地供应规模。

杭州、合肥、宁波等：逆市扩量 自 2024 年四季度以来，由于新房限价的解绑，杭州土拍频繁出现 50%以上的高溢价高总价地块。在这种火热的市场背景下，杭州 2025 年初预供地规模同比增长 60%，推出更多预供地清单供企业挑选也在情理之中。郑州、合肥等城市则加强了城市更新、产城融合等低密优质地块的供应力度，例如郑州预供地公告平均容积率从 2024 年初的 3.0 下降到了 2025 年初的 2.5。宁波则主要是因为保障房用地供给节奏加快，如宁波预供地清单中的鄞州区 7 号地块，规划建面 45 万平方米，其中安置房占比约为三分之二。

西安、哈尔滨、天津等：深度缩量 例如西安 2025 年初公告了 67 万平方米的宅地，同比下降 90%。西安当前消化周期仍在 18 个月以内，作为为数不多供求关系指标健康的城市，也在积极调降预供地规模，使其与新房市场交易规模相匹配，以稳定市场预期。面临去库存挑战的哈尔滨、石家庄等城市也在大幅调降预供地规模。重庆在 2024 年基数已处于低位的情况下，2025 年初预供地规模继续下降 25%至 58 万平方米，已经低于城市新房交易流速约二成。

部分城市提前发布预供地公告 广州、南京、长春、成都、厦门等城市较 2024 年提前发布了预供地公告。其中广州、成都市场热度不错，近半年频频有热点地块拍出，2025 年提前发布预供地公告有助于承接市场热度，稳定市场发展预期。长春和南京的预供地清单大多集中在成交预期较为明确的区域，如长春高度集中在国家级长春新区和郊县，南京主要集中在远郊的溧水、六合等板块，对市区“主战场”的供求预期影响较小。厦门则较早地发布了 2025 年供地计划，计划供应宅地 90 公顷，同比下降 44.6%。

此外，年初的土地成交数据也呈现出积极的态势：2025 年 2 月份经营性用地平均溢价率达到 11%，自 2021 年下半年进入调整期之后，溢价率首次突破 10%。

本文详细阐述了 2025 年 1 - 2 月全国房地产预供地情况，不同能级城市在供地规模、结构、节奏等方面表现出明显差异，呈现出分化加剧的态势。一线城市量稳质升，二线城市增减分化，三四线城市主动出清。同时，各主要城市也根据自身市场情况采取了不同的供地策略。年初土地成交溢价率的提升也为市场带来了积极信号。整体来看，房地产供给侧正处于持续调整和优化的过程中。