丰台新盘性价比主打，户型设计超吸睛

本文将对北京丰台新宫板块的新楼盘进行介绍，包括建发金茂观宸和京投森与天成，重点对比二者在户型设计方面的差异，同时涉及楼盘的基本信息、销售情况以及相关企业情况等内容。

今年丰台新房主打性价比，尤其是北京“好房子”新规出台之后，户型设计有了更亮眼的表现。新宫板块的建发金茂观宸近期已获取规证，地上建筑面积达到6.08万平米，容积率为2.0，计划建设11栋6 - 18层的洋房和小高层。其指导价为8.3万/平米。该楼盘的面积段在111 - 165㎡之间，共有7个户型。特别的是，每个户型图上都清晰地标明了赠送面积，例如南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；北向/西向大尺度设备平台全赠送；侧边飘窗面积全赠送，这些赠送面积均可封闭作为室内空间，大大提升了实用率。同在新宫板块的京投森与天成则以全户型开局，房源共有1094套。这个小区规模较大，预设的目标客群非常广泛，涵盖了首置、首改到改善等各类人群。其面积段从70平一直到170平，户型众多，甚至英文字母编号都快不够用了（文末附图）。森与天成与建发金茂观宸仅一街之隔，直线距离约500米，周边配套基本相同，不过森与天成距离地铁更近，而观宸楼下就是万达广场。然而，二者入市时间前后相差一年多，中间出台了“好房子”新规，这使得两个项目在产品设计上一对比就显示出差距。比如，森与天成109平做了三居两卫户型，而观宸借助阳台和设备平台的扩展面积，在113平的建筑面积内做出了四叶草户型。从户型比例来看，森与天成109户型显得狭长，进深、面宽接近2:1；观宸的户型则更为方正，进深、面宽接近1:1。这就导致在两个户型格局大致相同的情况下，观宸做到了南向三开间，入户感觉更为开阔，而且南北通透性更好，每个卧室的面积都能达到较为舒适的标准，没有那种为了凑房间数而显得局促的“小笼屋”的感觉。森与天成所在的丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG - 1401 - 0601 - 03等地块，由京投公司、京投置地联合体于2023年6月20日摘得，成交价为50亿元。该地块位于19号线与4号线双轨交会处，距离丰台新宫地铁站步行仅需5分钟。项目总建筑面积为21.5万㎡，容积率1.04，规划建设20栋楼，大约1100套房源，面积段为76 - 160㎡的二至四居，销售指导价也是8.3万元/㎡。在2023年9月 - 12月期间，全部1094套房源陆续取证入市。截至2025年3月7日，累计网签334套，去化率为30.5%；成交均价7.3万/平，成交金额合计23.46亿元，还未达到拿地价的一半。新宫板块聚集了大量的安置房，自从4号线开通之后，吸引了众多沿线的刚需客群流入，300 - 500万区间的新房产品在新宫曾经一度销售非常火爆。在产品方面，森与天成90 - 110面积段是绝对的主力，共有448套，占比超过四成；另外70 - 90小户型有270套，占比约25%。目前成交房源也以这两个面积段为主，网签套数分别为158和151。除此之外，110 - 130户型有180套供应，但目前仅有10套成交；而150以上纯改善型产品，仅仅成交3套。观宸户型起步为110平米，瞄准的是板块内的改善型客群，在同样指导价的前提下，森与天成的大户型房源去化可能会面临更大的压力，预计后续成交价格仍有调整空间。森与天成项目开发主体北京京投隆德置业有限公司成立于2023年，注册资本1亿元，法定代表人、董事长为刘赫轩。该公司由北京京投置地房地产有限公司、北京市基础设施投资有限公司分别持股60%和40%。前者是京投发展（600683.SH）的全资子公司，后者则是京投发展的第一大股东。2024年上半年，京投发展实现营业收入5.66亿元，同比减少94.27%；归属于上市公司股东的净利润 - 1.43亿元，扣除永续融资产品利息1.62亿元后，归属于上市公司普通股股东净利润 - 3.05亿元；经营活动产生的现金流量净额为 - 79.45亿元。2024年上半年，京投发展房地产销售结转实现收入5.21亿元，收入减少主要是因为公司在建项目开发周期及工程节点计划排期的影响，导致公司营业收入结转规模减小。在管理层方面，孔令洋在今年5月中旬被选举为京投发展第十二届董事长；高一轩为副董事长，继续担任公司总裁，负责公司的日常经营管理工作。

本文主要对比了北京丰台新宫板块建发金茂观宸和京投森与天成两个楼盘的户型设计、基本信息、销售情况以及相关企业经营情况等内容。通过对比发现，新规下的建发金茂观宸在户型设计上更具优势，森与天成在销售去化方面面临一定压力，同时也阐述了相关企业的经营状况受多种因素影响。