本文将阐述受入学政策影响，二、三月份学区房成交旺季时部分城市核心地段学区房的市场情况，包括价格涨跌、卖家与买家的态度、中介的看法等多方面内容。
房地产市场在近期出现了一波早春的热潮，入学政策发挥了重要影响力，使得二、三月份成为了学区房成交的旺季。在一些城市的核心地段，学区房又重新受到大众的欢迎。
往昔，在市场的盲目追捧之下，出现过不少价格高得离谱的“天价学区房”。然而，随着市场逐渐趋于冷静理智，部分曾经的“天价学区房”价格相较于最高点已经出现了30% - 50%的下跌情况。
最近，有学区房的持有者向记者透露，上海的学区房市场在今年春节过后有了复苏的迹象，价格也有小幅度的上升。
杭州的一位经验丰富的中介经纪人表示，春节过后，杭州几个一梯队名校对口的学区房成交有明显的回暖现象，价格在企稳的基础上有小幅上涨，不过涨幅普遍低于5%，整体价格较为稳定。
中原地产的分析师卢文曦指出，节后随着楼市“止跌企稳”的趋势变得明朗，学区房的议价空间正在不断缩小，那些有名校加持的学区房呈现出回暖的态势。
对于卖房者而言，似乎学区房的“春天”再度来临。
“我的那套学区房，到去年的时候已经比最高点跌了30%，可没想到最近居然涨价卖出去了，价格还比我六年前买入的时候高了一些呢，我这套学区房终究没有砸在手里啊！”近日，在上海市静安区持有某知名公办学校学区房的一位业主向第一财经反映。
另外，拥有浦东新区某一梯队公立学校学区房的业主也反馈说春节后学区房的热度在上升：“原本去年挂牌之后还要被中介劝说降价，但是今年春节过后，中介竟然时不时地主动打电话给我，问我打算什么时候卖，还说价格方面都好商量。”
还有一位正在寻找合适的浦东学区房准备入手的买家告诉记者：“去年年底的时候已经看好了几套房子，想着春节过后再签约，顺便看看价格有没有可能再降低一些，结果最近发现我看中的房子都已经卖出去了。”
这股学区房的暖风也吹到了杭州。
在杭州市拱墅区，九年一贯制的杭州市文澜实验学校属于区域内的一梯队学校。据该板块内资深的中介经纪人介绍，春节过后，文澜实验学校周边对口的学区房回暖现象十分明显，不仅看房的数量大大增加，学区房的价格也摆脱了下跌的态势，开始止跌回升。
该经纪人给记者举例说：“虽然价格上涨得不多，但确实是在涨。比如说我这边有一套挂牌价495万元的房子，去年有个客户还价到490万元，还在犹豫要不要买，但是今年节后，别说是495万了，就算加价到500万，房东也不愿意卖了。现在房东不愿意让价已经成为一种比较普遍的情况了。”
房东涨价的底气源于成交节奏的加快。该经纪人称，这个板块内比较优质的学区房，挂牌一周左右就能成交。
参考贝壳找房APP的数据，也能发现杭州不少知名学区对口楼盘的成交均价在小幅回升。例如杭州著名的“孟母盘”耀江文鼎苑，对口杭州学军小学紫金港校区，去年8月的成交均价为5.1万/平方米，今年1月的成交均价为5万/平方米，而今年2月份的成交均价则达到了5.5万/平方米。
位于杭州西湖区文教板块、对口文一街小学的石灰桥新村，今年2月份的成交均价为5.6万元/平方米，创下了近一年来的新高，而去年3月，该小区的成交均价仅为4.5万元/平方米。
中介却表示：“并非所有学区房都在涨价。”
顶级学区房曾经在楼市中被视为“不跌的神话”，不过在近两年来，由于多种因素相互叠加，也曾一度出现价格下行的趋势。
对于今年春节后上海学区房市场的回暖现象，上海中原地产资深分析师卢文曦认为：“这与整体市场环境有着密切的关系。我们注意到，在今年春节之后，不只是学区房，整个上海的二手房市场价格谈判空间都在缩小，成交价也逐步企稳。”
“比如去年购买二手房的客户还能在挂牌价基础上还价8% - 10%，而现在连还价2%的可能性都不大了。我们也发现房东对价格的态度越来越强硬，几乎不愿意降价。而那些好的学区房还有名校加持，自然就更难砍价了。”卢文曦说道。
他觉得目前上海学区房呈现出的回暖态势并非季节性的。“按照上海的入学政策，一般来说，每年的二、三月份确实是学区房的成交旺季，学区房的交易一般不会拖到四月份。但是过去两年，我们并没有记录到学区房价格在二、三月份上涨，即便成交量有所增加，价格还是在下降的。不过今年的情况有所不同，所以我认为这一趋势与上海楼市整体企稳有很大关系。”
前面提到的杭州拱墅区的资深中介经纪人对记者表示，三、四月份也是杭州学区房的传统成交旺季，他认为目前学区房的回暖与成交旺季有一定关联，不过更为重要的是去年9月房地产新政之后杭州二手房企稳的大趋势。
“学区房是一种楼市刚性需求，在价格没有稳定之前，很多学区房购房者都在观望，他们的购房需求实际上是被压抑着的，而现在趋势逐渐明朗，所以出手的人就多了起来。”
不过，该经纪人也察觉到，并非所有的学区房都在涨价。“其实不同学区之间的差异很大，口碑好的名校，其对口楼盘品质又比较好，才有涨价的动力；还有一部分‘学区房’其实仍然在阴跌，更多的学区房价格处于僵持状态。”
一位杭州的学区房买家刚刚经历了与房东“谈崩”的过程。“在我不断试探其价格底线之后，房东直接让中介撤销挂牌，并表示不会降价。”这位买家对记者说，他近期确实感受到了卖家态度的强硬，不过他认为可能在学区房的成交旺季过去之后，还会有价格谈判的空间。
卢文曦也表示，目前一部分已经在涨价的学区房存在“特殊性”，比如所在区域较为核心、学校是顶级名校等，而大部分普通学校对口的学区房则不具备这种特殊性，购房者需要注意仔细甄别。
本文总结了受入学政策影响，部分城市学区房在二、三月份成交旺季时的市场状况。既有上海、杭州等城市学区房价格小幅度上升、成交回暖的情况，也有市场中并非所有学区房都涨价，不同学区存在差异，以及部分涨价学区房具有特殊性等多方面内容。
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