集群街2号：从破败危房到理想新居的华丽转身

位于花都区新华街丰盛社区的集群街2号的改造历程。这栋建于1976年的楼房被鉴定为D级危房，房屋破旧不堪，存在诸多问题。在面临微改造方案无法根本解决问题，征拆又无计划的情况下，业主提出拆旧建新的想法。恰逢广州市相关政策支持，在业主自筹资金、政府给予补贴奖补的情况下，经过多方努力，克服诸多困难，成功完成改造。改造后的房屋满足了业主需求，也为政府解决旧城改造难题提供了新思路。

集群街2号位于花都区新华街丰盛社区，这里交通便利且配套设施齐全。然而，这栋始建于1976年的楼房，其楼栋外立面在改造之前破败得不堪入目（有受访者供图为证）。整栋房屋从里到外都布满了岁月侵蚀的痕迹，被评定为D级危房。

业主徐耀通抱怨说：“这房屋的质量实在是太差劲了，拖地的时候水稍微用多一点，就会渗漏到下面的楼层，这样的房子根本就没办法住人。”业主钟彩兰也向中国房地产报记者反映，原来的房子管道渗水现象十分严重，“天花板整天都是湿漉漉的，这就是一间破破烂烂的屋子，我们都已经有十几年没在里面住了。”

根据花都区公布的数据，集群街2号在拆除之前占地面积为342平方米，建筑面积达1726平方米，共有25户人家。这里的业主大多是退休老人，自己居住的情况比较少，部分房屋对外出租，而且由于房屋太过老旧，大多数都处于闲置状态。

转机出现在2023年上半年，当时广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目开始对居民改造意愿进行初步的摸底调查，涉及五个社区共126个老旧小区，集群街2号也被包含在其中。

对于微改造这个方案，徐耀通一开始就提出了不同的看法。在他看来，小修小补根本无法从根源上解决集群街2号的安全隐患。钟彩兰也持有相同的观点，她期望这栋楼不仅仅是外墙加固和翻新，房屋内部的漏水问题、空间布局不合理等一系列缺陷都能够得到修复。有一部分业主提出了征拆的方案，但是这个区域并没有政府的征拆计划，而且项目占地面积较小，土地利用率不高。在这两条路都行不通的情况下，徐耀通向社区居委会提出了拆旧建新的想法，钟彩兰也觉得这种方式更适合集群街2号。

恰好在同一时期，广州市住房和城乡建设局正在开展危旧房自主更新路径的探索，联合广州市规划和自然资源局研究制定了《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）。这个《办法》的目的在于规范城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金的筹措等内容，强调危旧房的所有权人是房屋使用安全的责任人，允许住宅进行成套化改造，支持改善居住环境，为业主出资的多产权危旧房拆除重建提供全流程的建设指引。集群街2号这一D级危房被列为试点大力推进。据悉，该《办法》已于2024年7月正式印发，进一步为危旧房自主更新提供了政策支持。

集群街2号的拆建投资估算大概为800万元，这笔资金全部由业主自行筹集并且完成预缴，花都区会给予工程前期费用的适当补贴，并且按照房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主进行奖补。

虽然这个项目只有25户业主，但是他们各自的境况和需求都不一样，要想取得所有产权人的同意可不是一件容易的事情。相关工作小组为此先后召开了9次居民大会，入户走访达48次。与此同时，地方政府也积极优化行政许可审批环节，多个部门实施并联审批，大大压缩了审批的时限，并且由多个部门对项目进行统一监管、联合验收。

这里展示的是拆建前后的户型对比（照片由曾冬梅拍摄）。在不减少原户型套内面积并且满足规范标准的基础上，集群街2号还加装了两台电梯，极大地方便了居民的出行，圆了居民们多年的“电梯梦”。楼栋的供水系统也进行了重新设计，有效地解决了水压不足等用水难题。其他的亮点还有铺设燃气管道，实现了“瓶改管”；楼梯间距由原来的0.9米提升到了1.2米；增设了自然通风系统、室内消防栓等消防设备。

这是改造后的楼梯间（照片由曾冬梅拍摄）。这些实实在在满足居民实际生活需求的改造细节，得到了业主们的高度认可。

钟彩兰满心欢喜地说：“非常满意。现在有电梯了，也有管道煤气了，楼梯也变宽了，以后搬家具会特别方便。厨房和厕所都比以前大了，好用很多。”虽然已经收楼10来天了，可她还是抑制不住内心的喜悦。“一开始的时候特别担心，不知道能不能成功。现在很开心啊，在各级政府的支持和帮助下，终于把这件大事给办成了。”她还说，过完年就要开始给阳台装上纱窗，厨房也要再添置些物品，等新房收拾好了，就和老伴一起搬回来住。

徐耀通也表示：“在这里养老绝对方便，就是看中新房有电梯，喝早茶、买东西都方便。”他说此次改造自己个人出资大概30万元，虽然花费多了点，但是“这笔投入太超值了，新房各方面都达到了我的理想状态。”

不仅业主满意，这种自主更新的方式也为地方政府解决旧城改造资金筹措困难和长效管养困难这两大难题提供了新的思路。据了解，将资金来源从政府“大包大揽”转变为以产权人自主出资为主之后，政府财政支出总量相较于传统老旧小区微改造模式减少了超过50%，有效地化解了政府财政负担等问题。

2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提到，2025年要大力实施城市更新，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，集群街2号拆除重建试点的成功，为广州探索危旧房改造新模式开了个好头。广州市将继续构建政府引导、市场运作、公众参与的城市更新模式，探索在政府引导下，自下而上、自筹资金、自主更新、原拆原建的拆危建新模式，创新城市有机更新路径，为建立可持续的城市更新模式提供新思路。

本文总结了集群街2号从破旧危房到成功改造的过程。介绍了改造前房屋的糟糕状况、面临的改造困境，详细阐述了业主和政府在改造过程中的努力与付出，包括业主自筹资金、政府政策支持与补贴等。还讲述了改造后的房屋状况极大满足了业主需求，以及这种自主更新模式对政府解决旧城改造难题的积极意义，最后提及该模式为未来城市更新提供了可借鉴的新思路。