从万科商业调整看其在地产市场的新布局

本文围绕万科商业板块展开，详细阐述了其在2024年的业务调整情况，包括业绩表现、资产出售以及组织架构变动等，深入分析了万科商业板块面临的困境和未来可能的发展方向。

在去年上半年召开的股东大会上，万科明确表示：“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”随后宣布未来将聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅这三大主业。而曾经被寄予厚望的商业板块，自此迎来了全新的境遇。

人员调动、架构调整、资产出售……这些成为了万科商业板块2024年的关键特征。其中，印力集团的发展走向也成为过去一年市场高度关注的焦点话题。在此业务调整的大背景下，万科商业板块的业绩究竟表现如何？从一连串的数据中，能否窥探出万科对印力乃至整个商业板块的未来规划呢？

业绩解析

3月30日晚间，万科企业股份有限公司发布了2024年的业绩报告。在致股东信中，万科坦言2024年是异常艰难的一年。从整体业绩来看，报告期内，该公司实现营收3431.76亿元，与上一年相比下降了26.32%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元，由盈转亏。

与集团整体业绩的下滑趋势一致，2024年，万科的商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。查阅过往数据可知，2020年、2021年、2022年及2023年，万科商业业务(含非并表项目)营业收入分别为63.22亿元、76.29亿元、87.2亿元及91.1亿元。2024年的收入回落至两年前的水平。

此外，这份财报与以往有所不同。一方面，自2023年年度报告开始，万科不再公开披露其营收前十的商业项目，最新发布的财报依然如此；另一方面，印力的营业收入同样不再单独披露。不过，通过对比过去几年的业绩表现可以大致推测，印力的业绩占比约占万科商业业务总收入的六成左右。

按照这个比例粗略计算，过去一年，印力管理的商业项目营业收入约为53.34亿元。对比2020年、2021年、2022年及2023年的42.22亿元、52.29亿元、54.8亿元及57亿元，印力的业绩也呈现出顶部回落的态势。有业内人士指出：“去年印力出售了不少核心项目，管理规模有所下降，这对其结算收入也会带来一定的影响。”

不过，即便在业务收缩的背景下，2024年万科仍有新的商业项目落成。财报显示，这一年，上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目开业。其中，上海徐汇万科广场开业率达88%，区域首店率为40%；深圳坂田万科广场开业率96%，有深圳首店10家，龙岗区首店34家；上海三林印象汇开业率86%，区域首店率超50%，它还是上海首个印象汇产品。

截至报告期末，万科合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），较2023年末减少22个项目，建筑面积1081万平方米，同比缩减6.65%。年末，该公司规划中和在建商业建筑面积为196万平方米，而上年同期为305万平方米。同时，万科管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过94%。显然，无论是开业项目还是储备项目，万科的业务总量都出现了较为明显的减少。

持续出表

业绩下滑、项目规模缩减……在外界看来，这似乎是万科放弃商业板块的有力证据。实际上，早在去年年初，深陷资金压力的万科，就对其主营业务做出了重大调整，商业板块不再是万科“三大主业”之一。针对当时的“瘦身计划”，万科表示将通过大宗交易和REITs，把商业办公资产转让出去。

率先被摆上货架的是上海七宝万科广场，这是万科运营管理商业项目中收入最高的一个。商业客查阅数据发现，2020年至2023年上半年，七宝万科广场的营业收入分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元、2.13亿元，均位列万科商业项目第一位。即便在疫情影响的那些年，其营业收入也远高于第二名的深圳印力中心。

去年2月份，万科以23.84亿元出售了在上海七宝万科广场一半股权，自此完全退出该项目，而这一交易对价较项目估值折让将近三成。有市场人士表示，在困境之下，万科选择将最赚钱的购物中心出售以换取现金流，这是不得已的选择。

七宝万科广场之后，开业不到四年，但营业收入迅速超越深圳印力中心，夺得榜眼的上海蓝翔印象城MEGA，也难逃出售命运。去年7月，印力将其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股权转让给新加坡政府投资公司（GIC），交易完成后，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。两个月后，上海松江印象城48%股权亦由GIC接手，印力的持股比例从50%降到2%。

除此之外，万科还接连出售了深圳湾超级总部基地T208-0053号宗地使用权、深水埗长沙湾The Campton商场及附属公众停车场、上海陆家嘴综合体45%股权等。在前不久召开的投资者交流会上，万科管理层表示，大宗交易和资源盘活方面，公司全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元。除了大宗交易，万科还在寻求多种合作形式，包括股权融资、类REITs及公募REITs等。去年，中金印力消费REIT成功上市，其底层资产为杭州西溪印象城，该项目整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。值得注意的是，在万科最后一次披露的“运营管理前十大商业项目”当中，已有四个项目完成了出表与剥离。有业内人士认为，“大量核心资产被出售，这也在一定程度上说明万科有意放弃商业地产市场”。

商业前路

在万科的体系内，商业业务一直被分为“两大派系”。其一为印力集团；其二是万科各个城市公司下辖的商业事业部。据了解，2016年，万科正式将印力收归麾下。然而，收购至今已近九年时间，万科始终未将印力集团并表。从其财务报表上看，印力属于“长期股权投资”，产生的收益属于“投资收益”。

2024年，万科集团录得投资总收益为89.23亿元，其中，成本法核算的长期股权投资收益为88.47亿元，而权益法核算的长期股权投资收益为0.31亿元，出售长期股权投资产生的收益为8.75万元。在资本市场看来，印力在商业运营与资管操作方面有着较为成熟的经验，而万科各个区域事业部则持有大量的商业项目，但两者始终未能形成合力，这也导致万科商业板块的业绩无法达到预期。

过去几年，万科也尝试整合旗下商业板块，但效果并不理想。其中，2021年6月，王海武空降印力集团，出任总裁一职。随后，2022年，万科将49个自主开发项目交予印力集团管理，总体量达200万平方米。2024年年初，万科成立全新的商业事业部，将商业版块提升到与开发业务和独立上市的物业板块同等地位，同时任命孙嘉作为商业BG的操盘手。同年10月，万科再度调整组织架构。一方面，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效；另一方面，深化商业事业部组织建设，事业部本部未来将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目则合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。

对于商业板块的未来发展以及印力集团的去留问题，万科从未明确表态，但从一些细微之处也能看出其考量。有市场人士表示，此前的架构调整或许意味着万科商业的业务线将持续收缩，商业资产出售也将继续。在2024年度业绩投资者会上，针对债务偿还压力的话题，万科明确表示，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

本文详细分析了万科商业板块在2024年的业绩表现、资产出售情况以及组织架构调整。业绩下滑、大量核心资产出售显示出万科商业板块面临困境，而多次组织架构调整又体现出万科对商业业务的不断探索。未来，万科商业业务线可能持续收缩，资产出售或继续，但万科也会采取多种策略来应对债务压力和实现资产价值最大化。