中海地产：战略与产品双驱动，穿越房地产寒冬，从财报亮点看中海：如何穿越房地产周期波动

在房地产行业周期波动加速企业分化的背景下，中国海外发展却取得优异成绩，深入剖析了其穿越周期的两大底层逻辑，即战略定力的坚守和产品价值的革新，并探讨了其对行业和投资者的启示。

在房地产行业，周期波动如同无形的巨手，正不断加速企业之间的分化。众多房企深陷流动性困局，在艰难中苦苦挣扎。然而，中国海外发展（0688.HK）却犹如一颗耀眼的明星，交出了一份极具启示意义的答卷。

从销售数据来看，中国海外发展的权益销售额稳居行业首位，并且是前十房企中唯一实现正增长的企业。在北上广深等一线城市，其市场占有率全线领跑，展现出强大的市场竞争力。同时，其“玖序系”高端改善产品线在市场逆势中热销，成为市场的一大亮点。财务表现上，更是持续稳健，三道红线稳居“绿档”，负债率处于行业最低区间，还逆势获得了标普全球上调信用评级。

深入探究财报呈现的这些亮点，我们会发现背后暗含着中海穿越周期的两大底层逻辑，即战略定力的极致坚守与产品价值的范式革新。

战略定力构建安全边际，重塑行业估值坐标系

在2024年，房地产行业集体收缩的大环境下，中海却以696.3亿元的权益购地金额登顶行业。尤其值得注意的是，其在四个一线城市的权益拿地金额占比高达73.5%。以北京为例，中海在北京已经连续7年位居销冠，2024年至今更是接连斩获多幅百亿级地块。

中海这一看似大胆的决策，实际上是基于对市场周期的深刻理解和对自身优势的精准把握。当市场处于深度调整时，中海凭借央企融资优势、市场深耕优势、稳健的运营能力以及强大的资源整合能力，实现逆势突围，在多个核心城市的核心区位锁定了稀缺的土地资源。

这种策略不仅确保了资产具有高流动性，更为未来的盈利增长奠定了坚实基础。可以说，中海的这一决策，不仅仅是对短期市场波动的应对之策，更是对长期价值创造的深刻洞察。

除了土地市场的布局，中海在商业运营“第二曲线”上也实现了突破。随着房地产行业从增量开发向存量运营深度转型，商业赛道正逐渐成为房企穿越周期的关键战场。

过去一年，中海商业物业收入以12.1%的增速跃升至71.3亿元。年内，公司新增9个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米。

值得一提的是，公司轻资产管理规模持续扩张。年内新获取深圳小梅沙大型文旅商业管理项目，截至2024年底，公司已累计获取外部轻资产管理项目18个。

稳步扩张的背后，是中海“开发 + 运营”双轮驱动的商业逻辑支撑。这种能力或许正在重构房企的估值模型。商业运营带来的稳定现金流，正在对冲开发业务的周期性波动，为中海提供了更为稳健的财务基础。

从财报数据来看，过去一年，中海持续巩固“绿档”优势，净借贷比率为29.2%，持有现金1241.7亿元，经营性现金流净流入464.5亿元，偿债能力无忧；平均融资成本为3.1%，处于行业最低区间。公司信用评级领先，是三大国际评级机构唯一给予双A评级的房企。

产品主义破局需求断层，定义新时代“居住基础设施”

当市场陷入“降价换量”的囚徒困境时，中海却实现了2024年合约销售均价同比16.6%的高增长。这背后，是其对居住需求结构性变迁的精准捕捉，以及“好房子”理念的深度实践。

这种理念不仅重新定义了新时代的“居住基础设施”，更为行业提供了从“物理空间建造者”向“生活服务集成商”转型的范本。

中海集团董事长颜建国提出的“好房子”理念，正在彻底颠覆传统开发逻辑。他强调，新时代的“好房子”不仅要全面提升建筑性能和居住体验，还应该是链接未来的居住空间。值得注意的是，今年的全国两会上，“好房子”建设首次被写入政府工作报告，这标志着行业从“量的扩张”向“质的提升”转型的政策导向。

当住宅回归居住属性，好产品依旧是核心竞争力。在此背景下，中海打造出以“高性能 + 好服务”为核心理念的好房子综合解决方案。一方面，通过聚焦硬件和基础性能提升，融合新质生产力，集成多个科技系统，提升房屋的基础性能，全面落实“好房子”安全、舒适、绿色、智慧四大特征。另一方面，通过聚焦软件和使用体验提升，加载多项科技系统，提升人民群众的幸福感。

2024年，中海推出的高端改善产品线“玖序系”在北京、上海、深圳、南京四城相继落地，并凭借卓越的产品力实现全国热销。例如，北京中海京华·玖序开盘热销62亿元；深圳中海深湾·玖序首开热销100亿元；上海中海领邸五开五罄热销282亿元。在3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘销售额达196.5亿元，刷新全国商品房单次开盘销售纪录，进一步印证了中海的超级产品力。

价值重估：从周期博弈到永续经营

中海的逆势表现并非偶然，而是其将战略定力转化为技术、产品、生态壁垒的必然结果。当行业仍在为“活下去”而争论生存法则时，中海已凭借“高性能 + 好服务”的产品哲学、“开发 + 运营”双轮驱动模式，打开了穿越周期的新通道。

对于投资者而言，中海的表现带来了深刻的启示：当行业β逐渐消失时，真正的α来自战略耐性与技术、产品、生态的共振。其“拿地 - 开发 - 运营”的全链条可控性，正在构建弱周期属性。随着房地产新发展模式的确立，中海这类兼具资产安全边际与产品革新能力的房企，或将成为存量时代下稀缺的价值锚点。

本文通过分析中国海外发展在房地产行业周期波动中的优异表现，揭示了其穿越周期的两大底层逻辑，即战略定力的坚守和产品价值的革新。战略上，在土地市场和商业运营上精准布局；产品上，践行“好房子”理念，打造优质产品线。这些因素使得中海在逆势中脱颖而出，也为行业和投资者提供了新的思路和方向。