聚焦上海土拍：科创腹地布局与楼市热度良性循环并行，上海土拍三关键词：科创、热度、好房子，开启楼市新篇章

本文聚焦上海第三批次商品住宅用地出让情况，分析了土拍中出现的“遇冷”与“白热化”现象，探讨了科创概念、竞拍热度以及“好房子”等关键词背后上海土地市场的发展逻辑和趋势。

在充分发挥市场机制作用的大前提下，上海始终严格依照城市总体规划要求，保持着高质量发展的坚定定力和高品质建设的不懈追求。注重长远目标的实现，围绕服务“五个中心”核心功能建设，强化总规统领下的“规—储—供—用”一体化管理，正加快构建房地产发展的全新模式。

3月28日，上海迎来第三批次商品住宅用地的正式出让。此次出让涉及青浦西岑、闵行大零号湾、静安大宁和浦东北蔡四宗地块，最终成交总金额高达138.35亿元。其中，青浦西岑地块以底价成交；而浦东北蔡地块则引来了7家房企的激烈争夺，最终以溢价40%成交。

在全国核心城市土拍普遍升温的大背景下，上海出现一宗“遇冷”地块，着实有些令人意外。不过，市场普遍认为，在经历多轮高热度土拍之后，上海开始以前瞻性的眼光谋划更高能级的要素布局，将目光锚定在科创产业发展上，通过差异化供地的方式，重构城市发展逻辑。这也正是上海能成为楼市风向标的关键所在。

科创腹地押注未来

科创概念，无疑是本轮土拍的一大关键看点。

先来说说位于西岑科创园区的青浦西岑地块。由于仅有一家竞买人报名，该地块便以6000元/平方米的起始楼面单价、17.54亿元的起始总价，被长三角西岑科创经济发展(上海)有限公司收入囊中。

对于这一零溢价成交的结果，各方都并不感到意外。西岑地块占地16.78公顷，包含8幅子地块，一次性出让如此大规模的地块，在近年来的上海土地市场中十分罕见。同时，该地块毗邻华为练秋湖研发中心，涵盖住宅、商办等多种业态，其中住宅占比不足45%。青浦区规划资源局有关负责人陈康向记者表示，西岑地块品质要求高、建设周期长、资金回笼慢，对房企的综合开发能力设置了较高的门槛。

其实，如果把8幅子地块拆分出让，或许能够吸引更多房企参与，从而卖出更好的价格。然而，上海并没有这样做，原因很简单：从功能定位来看，上海的土地市场从来不只是衡量楼市冷热的温度计，更是城市战略发展的调节阀。

随着本次交易落槌，西岑地块将与华为练秋湖研发中心、在建城中村改造项目、复旦创新学院共同形成环湖创新走廊，助力西岑科创中心完成“研发—孵化—产业—生活”全链条闭合，建成一座拥有10万人规模的世界级科创小镇。

同样瞄准未来进行布局的还有闵行大零号湾地块。和青浦地块类似，闵行地块也采用了组团出让模式，涉及住宅、酒店，21.72公顷的占地规模同样少见，因而吸引的竞买人仅有两家。

从这两宗土地不难看出，上海土拍不仅仅看重房企的资金实力，更看重企业“与城市共成长”的意愿和能力。就在半年前，上海静安灵石地块同样以底价出让，并附带特殊的商业和落税要求。

上海规划资源局资源利用处负责人表示，上海在充分发挥市场机制作用的基础上，始终按照城市总体规划要求保持着高质量发展定力和高品质建设追求，注重实现长远的目标导向，围绕服务“五个中心”核心功能建设，强化总规统领下的“规—储—供—用”一体化管理，加快构建房地产发展新模式。

热度进入良性循环

白热化，是本轮土拍的另一个显著特征。

浦东北蔡地块的竞争异常激烈，7家房企在首轮竞价至40%溢价率封顶之后，进入第二轮高品质竞价，最终由绿城集团摘得。该地块装修标准触顶、公共服务配套标准触顶、人才住房指标达0.6%，成为北蔡板块新地王。闵行大零号湾地块，虽然商办面积比例高，条件上不占优势，但却由象屿以18.97%的溢价率摘得。静安大宁地块更是吸引了9家房企竞价，最终由本土民企大华集团以32.31%溢价率成交，成为大宁板块新地王。

竞拍热度之高，连业内人士都不禁感叹“超出预期”。不仅是上海，从全国范围来看，核心城市土拍升温已成为一种趋势。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，去年以来的多轮组合政策效益不断释放，房企普遍看好核心城市新房市场销售回稳，补仓意愿较高。年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率。同时，包括上海在内，各地都加大了优质地块的供应力度。

上海率先进入了楼市热度的良性循环。从去年下半年以来，土拍市场“地王”和高溢价率频出，这种暖意持续传导到了住房交易市场。上海市房地产交易中心数据显示，今年1月至2月，上海新房、二手房交易量同比分别增加28%、51%，成交价格总体回升。3月以来，新开盘项目保持着较高的热度。

市场有了预期和信心，才会有更多沪内外房企加大力度投资上海。去年以来，单单厦门一座城市就有四家国企“北上”，在沪土地投资超150亿元。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，未来上海或将继续保持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征，进而提升高品质新房供应量，并通过增强市场预期来推动楼市企稳。

引导建造“好房子”

“好房子”，是本轮土拍的第三个关键词。

全国两会以来，“好房子”成为一大热词。上海从土地源头出发，积极引导房企建造出优质的“好房子”。

根据公开资料，浦东北蔡地块中小套型比例从常规的60%降低至45%，能够更好地满足多样化住房需求；静安大宁地块中小套型比例为40%，房型设计有较大的发挥空间，是区域近年来少有的改善型住宅产品。

在建筑品质方面，静安大宁地块提出了极高的要求，如同时达到绿色建筑二星级及近零能耗建筑要求，满足建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，屋顶安装面积不低于30%的太阳能光伏，在规划、设计、施工、竣工交付等阶段全部应用BIM技术，要求商品住宅装修标准不低于5000元/平方米。

由此可见，高溢价、高热度不再是上海土拍的唯一主线了。未来的上海土拍将更加关注长期主义，提供高品质住宅产品，助力城市高能级战略发展。有专家指出，对优质房企而言，从“高溢价狂欢”转向“长期价值深耕”，是挑战，更是机遇。

本文围绕上海第三批次商品住宅用地出让情况展开，分析了土拍中体现的科创布局、热度循环和“好房子”引导等特点。上海通过差异化供地，在科创产业进行前瞻性布局，同时土拍热度进入良性循环带动楼市发展，并且从土地源头引导房企建造“好房子”，未来上海土拍将更注重长期价值和城市战略发展。