房地产市场新动态：高价地推动行业迈向高质量发展，杭州高价地刷新纪录，房地产品质化时代来临

本文聚焦近期房地产市场“高价地”或“地王潮”现象，以杭州为例，深入分析其产生原因，包括改善型需求增长、土地供应政策调整等，探讨了这一现象对市场的多方面影响，如促进市场转型、激发改善住房意愿等。

近期，房地产市场出现了引人关注的“高价地”或“地王潮”现象，而杭州在这股浪潮中表现尤为突出。

3月28日，杭州市区进行了今年第六批住宅用地出让。其中，西湖区蒋村文新地块竞争异常激烈，经过102轮竞价后，最终由建发旗下公司成功竞得。该地块成交楼面价高达8.8万元/平方米，溢价率达到了115.39%。这一成绩打破了3月25日滨江区地块创造的楼面地价7.74万元/平方米、溢价率69.86%的纪录。杭州“单价地王”再次被刷新，并且这也是杭州全面取消新房限价后，不到半年时间内第4次刷新最高单价。截至3月28日，今年杭州已有8宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的地块更是多达21宗。

实际上，杭州的情况只是近期全国高价地或“地王潮”的一个缩影。自去年12月以来，一线城市以及杭州、成都、郑州、天津等城市，都陆续出现了高溢价率、高单价的宅地，甚至诞生了不少“地王”。根据CRIC监测的数据，1月份30个重点城市新出让住宅用地的平均溢价率达到8.7%；2月份春节后到3月23日，周度出让用地的平均溢价率升至14.7%，并且已连续5周保持在10%以上。

那么，这一轮“高价地”或“地王潮”现象究竟是如何产生的呢？其直接原因在于，近年来房子的居住属性不断得到夯实，更加注重“居住体验”而非资产价格的改善型需求呈现出爆发式增长。各个城市的改善型新房项目消化速度较快，尤其是热点城市的中心、次中心区域，新推盘项目的去化周期普遍在10个月以下。开发商为了“补库存”，不得不增加土地储备，还有部分开发商基于新的产品战略而调整拿地策略。

特别是在过去20多年的楼市调控过程中，为了抑制房价、增加房源供给，热点城市对土地供应设置了诸多限制。例如，一些城市限制新房价格或涨幅、要求配建或自持物业、规定“90/70”户型限制（单个项目70%的房源要建设90平方米以下的住宅）。这些措施导致热点城市居住品质高的改善型产品供给严重不足。当前，住房需求已经从“有没有”转向“好不好”，但可供“改善”一族挑选的房源却十分有限。

正因如此，凡是户型设计合理、配套完善、功能齐全、密度适中的“好房子”项目，都能获得市场的青睐，实现溢价出售。据CRIC监测数据显示，2025年1月30城新盘项目平均去化率为46%，环比上涨4个百分点，同比上涨18个百分点，而这些去化较好的基本都是此类“好房子”项目。同时，少量明星项目的销售贡献度明显上升，比如去年一线城市及成都、杭州合计诞生了17个超过80亿元的销售项目。

鉴于此，地方政府的供地政策开始做出调整。一方面，在改善型需求集中的中心区积极储备地块；另一方面，将本地优质区域压箱底的一些好地块拿出来，吸引头部开发商拿地并打造明星项目。与此同时，各个省市发布新的规范，重塑新房产品设计方式，包括放宽阳台、停车位、公共空间计入容积率等规则，支持建设新一代住宅产品，提升项目开发品质，助力好房子建设。

在地方政府供地转向“提质缩量”的同时，开发商层面也发生了变化。单盘贡献度上升产生了示范效应。比如，2024年中海地产在上海、深圳的三个新盘就贡献了近560亿元的销售业绩。这极大地促进了开发商经营策略的转型，即集中精力打造“好产品”，提高业绩的确定性。这也提振了开发商信心，特别是专注于精品项目开发的央国企开发商以及像滨江、绿城、龙湖等民企。

尽管高价地的出现对区域房价有一定的拉动作用，但这是改善型需求主导增量供给时代下的必然结果，也是实现“美好人居”的一种彰显。房地产市场化已经走过了20多年，存量房的规模已经足够大，行业和市场都有从规模化到品质化转型的诉求，也就是高质量发展的诉求。另一方面，改革开放40多年来，各个消费领域都涌现出了好产品，唯独居住领域因受限制而缺少精品项目。

因此，这些高价地的出现，迎合了市场对产品需求升级的需要。同时，这类产品在户型设计（如大阳台、露台）、功能配置（会所服务、儿童活动空间）、景观绿化、新型材料采用（绿色、节能）等方面的突破，激发了整个社会改善住房的意愿，也就是供给端驱动需求端。这对于促进“卖一买一”的置换型需求，促进商品房良性循环，进而实现止跌回稳具有积极意义。

另外，从地价和房价的比对来看，近期并未出现“面粉贵过面包”的现象，即开发商并非基于涨价预期而溢价拿地。相反，所有高价地的楼面地价都比周边的同品质房源售价要低，这显示开发商是基于居民需求和市场潜力而做出对地价的判断。因此，这种定价策略对于促进换房和改善是有帮助的。进一步而言，在刚需主要转向普通新房和二手房的情况下，整个市场的供给结构也更加健康。

本文围绕近期房地产市场“高价地”或“地王潮”现象展开，以杭州为典型案例，分析了现象产生的原因是改善型需求增长和过往土地供应限制导致改善房源不足。阐述了地方政府供地政策调整以及开发商经营策略转型。指出高价地现象虽拉动房价，但迎合市场需求升级，激发改善意愿，促进市场良性循环，且当前地价定价策略有助于换房和改善，使市场供给结构更健康，反映了房地产从规模化向品质化转型的趋势。