东南亚投资变奏：消费崛起能否续写新传奇？

本文深入探讨了2025年在东南亚开厂和投资房产的现状与挑战。随着美国关税政策调整，众多中国老板再次将目光投向东南亚，但如今海外开厂成本上升，土地资源稀缺，房产价格也大幅上涨，投资面临诸多不确定性。同时，东南亚正从供给端向消费端转变，消费品牌加速布局带来新的机遇。

在2025年，新一轮美国关税政策调整，让“2025年还能去东南亚开厂吗？”这个问题再次困扰着众多商家。与六年前第一次“东南亚考察潮”不同，此次前往泰国和越南谋求发展的工厂老板们，很多都无功而返。有业内人士表示：“去年就有一波人去考察，但真正决定落地建厂的很少，大家都变得更加谨慎了。”

过去几年，越南是东南亚地区工业发展最为成熟的国家，它和泰国一起，成为中国老板们“海外建厂”的首选之地。然而，随着越来越多的投资者涌入，海外开厂的成本也随之水涨船高。

在化工行业拥有十余年从业经验的陈小姐告诉我们，她对接的不少客户和工厂老板，都开始将目光转向印尼，“现在去越南开厂已经不是最佳时机了，印尼的人力成本要低得多。”而在泰国投资2000万、建设了近50亩厂房的李先生则透露，近期来泰国考察他工厂的同行明显增多，“每周都会来两三批”，但靠近港口的优质地段，基本已经被瓜分完毕。

泰国还是越南？海外建厂绕不开的选择

李先生经营着一家生产软管、角阀、燃气管的公司。该公司于1996年成立，之后陆续在国内开设了三家工厂。去年，公司的生意规模约为8亿元，其中70%的产品出口到美国和欧洲，美国订单占总产值的一半以上。2023年3月，刚接手家里生意一年的李先生带队考察泰国，并迅速买下了第一块土地。他做这个决定几乎没有犹豫，当天看中就当天付款买下了。

对于需要进口原料、出口商品的工厂来说，“离港口近”是选地时首要考虑的因素，因为这能降低雇卡车运输的物流成本。位于泰国中部曼谷湾东岸的林查班港，是东南亚最繁忙的港口之一，开车40分钟能到达林查班港的工业园区，因此成为工厂老板们争夺的主要目标。

自2月新关税政策颁布后，前往东南亚考察的中国老板数量显著增加。李先生表示：“每周来我们工厂考察的都有两三批，也有不少朋友来询问，多数人关心的是当地的土地和政策相关内容。”

李先生第一次接触中介是为了获取“资格”。他介绍，在泰国，想要购买“永久产权”的工业用地只有两种方式：一是让泰国人代持股份并控股；二是向BOI（泰国投资促进委员会）申请。但第一种方式存在风险，一般只有租厂房、进行海外试运营的企业会尝试。而向BOI申请投资许可证并非易事，不仅流程复杂，部分行业拿到许可证的难度也较高。在这种情况下，找中介成为不少工厂老板的首选。李先生透露：“找中介办理大概需要花费5万元人民币左右。”他自己办了两次，到申请第三张投资许可证时，开始尝试自己办理。

拿到土地后，建厂、装修等工作接踵而至，很多经验都是在实际操作中积累下来的。比如，泰国有很多水平参差不齐的建筑商，建筑质量可能不如中国，需要谨慎辨别；装修商要找靠谱的，李先生第一次建厂时，就遇到拿钱跑路的装修商，让他小亏了约10万元；政府审批流程用时比想象中长得多，一个小改动审批可能需要两三个月才能通过。

相较而言，泰国员工的工作效率较低，但人力成本上涨幅度还在可接受范围内。李先生透露，2023年一个泰国员工的日薪约为72元，目前涨到了80元。

李先生计划在1 - 2年内将所有美国订单转移到泰国。由于布局了海外工厂，在这一轮关税政策的影响下，他们反而成为客户优先选择的供应商，相较于尚未布局的工厂，具备了更强的竞争优势。李先生预计今年的成交金额将突破10亿元。未来，他还计划将熔炼、电镀等工序也放到海外，通过全产业链的布局，进一步控制成本、释放利润。对于2025年是否还能去海外开厂，他表示，如果能接受上涨的成本，依然可以考虑。

房价飙到10万一平，在胡志明的投资客开始谨慎

工业的发展带动了社会进步，涌入东南亚的除了工厂老板，还有寻求投资机会的“炒房团”。陈小姐在化工行业从业十余年，接触的客户中有不少在东南亚建厂。但与工厂老板寻求劳动力不同，去年12月，陈小姐前往越南胡志明市，她看中的是越南当地的消费市场。

“越南整体社会氛围非常年轻化，这里的年轻人非常活跃，也愿意消费。”越南在2023年底突破一亿人口，成为东南亚第3个、世界上第15个人口过亿的国家，且以年轻人为主力。2023年，越南15岁以下的人口约占总人口的25%，而65岁以上的老年人则约占5.5%。

过去几年，越南快速发展的社会和膨胀的消费市场，吸引了不少房产投资客。尤其是2015年，越南对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南楼市因此不断升温。据越南地产服务公司CBRE统计，2018年，通过该公司在越南购房的客户中，外国买家占到了72%，其中中国与韩国的占比分别为45%和22%。

“但到了2025年，越南的房价已经远远超出我的心理预期了。”陈小姐介绍，“胡志明市很像上海，由一条河分成两边，左边是老城区，右边是新CBD，最贵的房价就在新的CBD区域。这里新房价格年年上涨，已经从2018年的4万元/平，到2021年的6万元/平，2023年的8万元/平，涨到今年最好的地段要10万元/平了。”

除了高昂的价格，让陈小姐有所顾虑的还有租售比和产权问题。“现在租售比普遍在3 - 4%，但越南很多房子还是租给外国人，本地人负担不起当下的租金，这意味着如果外国人减少，本地人很难接盘。而且在越南，外国人只能买公寓，不能买带土地的别墅，且产权只有50年，每个楼盘限制只有30%的房子可以卖给外国人。”

有意思的是，李先生也表示计划未来在泰国投资建酒店。“对我们来说，主要是在泰国建厂后，为了自己居住方便，因为泰国不允许我们拥有私人土地。而且我们计算过，像25 - 28平方米的房间，在泰国一个月大概能租到3000 - 4000元人民币，租金也不低。我们打算建100多间房，租出去并不困难。”

从工业出海、科技出海到去年以来持续的消费出海，曾被视为“世界工厂”的东南亚，正从供给端走向消费端。泡泡玛特2024年半年报显示，东南亚市场实现营收5.6亿元，占比41.1%，同比增长478.3%，成为增速最高的市场；蜜雪冰城自2018年出海，现在已经是东南亚最大规模的现制茶饮品牌。截至去年9月30日，有4762家蜜雪冰城位于东南亚。

新的故事在东南亚延续，工厂老板、炒房客在这里汇聚，共同见证一个新兴社会的崛起和成长。但随着信息差的逐渐消失，行业生态位被早来的工厂占据，地价、房价不断攀升，成本高企之下，过去在东南亚靠“低成本”“房产升值”淘金的模式，越来越难以复制。消费品牌的加速布局，让东南亚从“世界工厂”变成“黑马市场”。当每月拿着几千元薪水的越南年轻人比中国北上广的白领们更舍得花钱时，把奶茶、潮玩、新能源车等消费品卖给东南亚原住民，或许是继炒房、炒地之后，另一个逐渐清晰的投资趋势。

本文围绕2025年东南亚投资展开，分析了工厂老板海外建厂和炒房客投资房产面临的困境，如成本上升、资源稀缺等问题。同时指出东南亚正从供给端向消费端转变，消费品牌的加速布局带来新机遇，投资趋势逐渐从传统的炒房炒地向消费领域转移。