2025楼市去库存：从土地到房屋的全方位变革

本文聚焦2025年房地产行业的去库存情况，介绍了重点50城新建商品住宅库存数据、各城市去化周期差异，分析了土地供求规模变化及相关政策举措，探讨房地产市场如何在去库存中实现止跌回稳。

在当前的经济形势下，“去库存”依旧是2025年房地产行业的一项关键任务。房地产市场的库存情况不仅关乎行业的健康发展，也与宏观经济的稳定息息相关。

克而瑞的监测数据为我们清晰地展现了库存现状。截至2025年1月末，重点50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比下降了1%，同比更是下降了11%。然而，包括北京、广州、南京、武汉等在内的多个重点一二线城市，新房去化周期仍然超过了20个月。克而瑞对此分析表示，“受供应制约，楼市目前仍处于去库存周期”。

今年的政府工作报告再次明确提出了相关举措，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。而且，在各地方政府工作报告中，至少15个省份都提及了存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容。其中，广东、重庆等多地着重强调要盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房的力度，以此来优化市场供应结构。

50城库存同比下降11%

当下，房地产行业已然进入了新一轮“去库存”周期。2024年4月30日召开的中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，此后出台的一系列政策基本都是围绕楼市“去库存”这一目标展开的。例如，2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房；10月17日，财政部也明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。与此同时，多地也在积极控制新房增量，将工作重点聚焦在存量消化上。

在“严控增量、优化存量、提高质量”的政策基调下，楼市库存呈现出延续下行的走势。克而瑞的监测数据显示，截至2025年1月末，全国重点50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比下降1%，同比下降11%，较2024年9月最高点下降约2305万平方米。

从具体城市来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多个城市的去化周期仍然超过20个月。其中，武汉新建商品住宅狭义库存达1479.14万平方米，广州为1463.17万平方米。新建商品住宅狭义库存面积最高的是成都，达到2240.67万平方米。不过，成都库存面积高企主要是因为其郊区县项目去化困难，而核心“5+2”主城区截至今年1月末的新房库存仅为425万平方米左右，为2023年1月以来最低值。若按照近3个月新房去化情况来看，成都核心“5+2”主城区新房库存去化周期仅为4.81个月。但结合全成都去化周期来看，按12个月测算，去化周期则为18.8个月。

克而瑞的数据还显示，2024年全年，成都新建商品住宅成交面积约1308万平方米。受新政利好影响，去年四季度翘尾明显，成交面积达353万平方米，环比上涨27%。进入2025年，受核心区高改项目推动，前两月成都新建商品住宅成交面积累计已超200万平方米。尤其是2月共有3个项目开盘推新，开盘总认购率达95.03%，达到近一年次高水平。克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在报告中表示，“由此可见，成都虽然库存面积相对较高，但从成交量和市场热度来看，成都（楼市）整体活跃度仍居二线城市前列”。

在重点一二线城市中，长春、北京和南宁的去化周期较高，分别为36个月、28.5个月和25.7个月。其中，长春是重点城市中唯一一个去化周期超过30个月的城市，主要是受整体销售下滑且前期供应较大等因素影响；北京库存面积为1184.77万平方米，去化周期达28.5个月，主要受郊远高库存板块影响。

克而瑞分析指出，“在区域分化之下，随着整体市场进一步‘止跌回稳’，各城市的低风险板块有望率先进入平衡发展的新周期。对于那些明显高库存的压力板块，在化解库存、稳定市场的基础上，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动”。

土地供求规模持续下降

事实上，近年来，从中央到地方政府都在有意识地从控制增量的角度来平衡“供求关系”。2024年5月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。同时，下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。

与此同时，多个城市放慢了土地出让的步伐。克而瑞的监测数据显示，2024年，有10个城市土地成交面积较2023年下降超过200万平方米，其中上海宅地成交面积更是较2023年减少了512万平方米；包括深圳、重庆、东莞等7城宅地成交面积不到新房成交规模的一半，从实质上压降了长期库存规模，并推动长期去化周期降低了6个月或更长时间。

记者还注意到，近年来，全国土地供求规模持续下降。克而瑞的数据显示，与2020年高点相比，近四年来土地年成交量已经下跌超过六成，2024年土地成交量已经和商品房年成交量相近。以重庆为例，2024年市区仅成交20宗宅地，合计成交建筑面积135万平方米，仅为新房交易量的四分之一，推动新建商品住宅广义去化周期下降9个月。

值得一提的是，今年的政府工作报告强调“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。住建部部长倪虹也表示，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向就是土地收储和收购存量商品房。

就在今年3月11日，自然资源部、财政部联合发布通知，明确地方政府专项债券支持土地储备，要求各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“通过土地和房屋去库存来缓解供求关系，引导市场预期，推动房地产市场止跌回稳。短期内要控制供地，缓解供求矛盾，稳定之后再谋未来发展”。

中指研究院监测数据显示，截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省，其中2月底广东已经发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地。

中指研究院分析指出，“预计未来各地将加快公示拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单，并加快专项债发行节奏。特别是‘自审自发’试点地区发债节奏或更快，进而在推动房地产市场止跌回稳中逐渐发挥效用”。

本文围绕2025年房地产去库存展开，介绍了重点50城库存下降但部分城市去化周期长的现状，阐述了中央和地方控制土地增量、盘活存量的政策举措，如专项债用于土地收储和收购存量房等。通过多方面努力，有望缓解房地产供求关系，推动市场止跌回稳，各城市低风险板块或率先进入新发展周期。