孙宏斌的新布局：融创在不良资产领域的探索，融创与中信金融资产再合作：背后的地产新动向

本文将聚焦融创与中信金融资产的合作，包括融创的债务重组、项目合作情况，以及孙宏斌对融创在不良资产领域新布局等多方面内容。

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1月27日，融创中国控股发布一则公告，引发了行业的关注。中诚信托把其单价17万/平方米的北京豪宅项目融创壹号院的债务转让给了中信金融资产，之后融创将和中信金融资产携手合作，推进这个项目的开发建设。这已经不是中信金融资产第一次对融创伸出援手了，这是中信金融资产第三次对融创进行纾困。

从公告内容来看，融创与中诚信托就北京融创壹号院涉及的一笔68.22亿债务签署了重组协议。融创之前支付的16.35亿元被确认为用于清偿本金，这样本金就降到了52亿。而且，融创集团还获得了违约金的全部减免，历史欠息降至人民币6.5亿元，重组后的融资成本从每年9.6%降低到了6.5%/年，综合起来，这笔债务自借款日起全周期融资成本降低到了大约4.12%/年。重组后的债务还款期限设定为4年，也就是最终还款期到2029年1月。中信金融资产与中诚信托已经就上述债务达成了债权转让交易安排。

融创壹号院项目地理位置十分优越，位于北京市朝阳区的核心地带，在东四环东侧，紧挨着朝阳公园，周边被CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈环绕。项目总占地面积大概是7.52万平方米，总建筑面积约为66万平方米，主要用途为住宅及商业开发等，这个项目在2023年9月首次开盘的时候就非常热销，单价达到了17万/平米。目前，项目有少部分已经完成销售，剩余的地块还在开发建设当中。

值得一提的是，北京融创壹号院已经是融创和中信金融资产在三年里的第三次合作了。去年，双方合作的上海外滩壹号院三次开盘三次售罄，热销215亿元，成为全市年度销售额排名前三的住宅项目。

除了上述项目之外，1月23日，长城资产、中信金融资产与中信信托一起对融创重庆湾项目进行了纾困。不过，这个项目和北京融创壹号院有个不同点，就是在重庆湾项目中孙宏斌出局了。

从数据上看，截至目前，融创已经和中信金融资产、东方资产、中国长城资产等多家头部AMC达成了密集的合作，合作落地的规模已经超过了300亿元。

融创在债务处理方面也有新的进展。1月21日融创中国发布公告称，融创总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功，这也让融创正式成为行业内第一家完成境内公司债券整体重组的房企。融创的债务重组方案很有创新性，它组合了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期这四种选项，并且没有任何强制选项，给债权人提供了多元化的收益及退出机制。对于融创自身而言，预计能够削减超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达到9.5年，而且在5年内不再有兑付压力。不过，据知情人士透露，考虑到目前的市场情况没有达到之前的预期，融创近期正在寻求更全面的境外债综合解决方案。

有市场分析人士表示：“越来越多的出险房企在化债的时候选择借鉴融创的方案。”因为融创每次的债务重组方案都具有创新性，能够有效地降低债务，对债权人也表现得更有诚意。相比之下，那些较晚推出重组方案的房企会倾向于更大力度地降低杠杆，所以它们的重组方案相比于融创往往更加严苛。

孙宏斌对融创还有新的布局。与AMC合作是融创区别于其他出险房企的一个重要标志。此外，融创正在内部酝酿成立一个新的资本平台——而今资本。而今资本的模式是去寻找资方进行合作，寻找合适的不良资产项目进行开发盘活。具体的操盘则由融创的代建平台“融者共创建管集团（而今管理）”来操作，融创以“不良资产 + 代建”的模式来开展这项业务。孙宏斌在公司内部发言称，不良资产市场有着巨大的机会。对于掘金地产不良资产，融创的设想是，通过而今资本，给资方找到合适的不良资产投资机会，给行业项目方找到能够解套的资金，而融创自己，不仅能从资本那里获得一部分利润分成，还能赚取代建收益。孙宏斌似乎还在下一盘大棋，他懂得在商业布局中“退一步，海阔天空”、“有舍才有得”的道理，从AMC手中获取更多的地产不良项目或许就是他布局中的重要一环。

本文总结了融创与中信金融资产的多次合作，包括融创壹号院项目的债务转让和合作开发等情况。同时介绍了融创的债务重组成功情况及其方案特点，以及融创正在谋划的新资本平台而今资本，阐述了融创在地产不良资产领域的布局思路。这一系列事件反映了融创在当前房地产市场形势下的应对策略和发展新方向。