绍兴文旅景区REITs招标背后：文旅行业的机遇与挑战

绍兴文旅景区更新公募REITs服务机构招投标情况展开，阐述文旅行业在REITs应用方面面临的机遇与挑战，分析景区目前存在的症结以及可能的转型方向等内容。

近日，绍兴文旅景区对公募REITs服务机构的招投标有了新情况。公告表明，中国国际金融股份有限公司以888万元报价中标，这表明又一个文旅景区有望加入到REITs发行的队伍当中。随着基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点政策不断扩容，文旅行业成为政策鼓励的焦点领域之一。在经济增速放缓、旅游景区财政承受压力的大环境下，盘活存量资产仿佛成了景区可持续发展的关键路径。

之前，复星旅文退市后，打算把三亚亚特兰蒂斯通过REITs打包上市，试图借助REITs实现文旅不动产的证券化。可是，我国目前仅有60多支REITs，规模还不到1700亿元，文旅行业至今尚未有REITs项目成功发行，这种新型金融工具在文旅行业的推广面临着诸多挑战。

一、景区REITs难以落地，背后问题凸显

自2021年6月国家提出将自然文化遗产和国家5A级景区纳入REITs试点以来，像黄山、武当山等多家景区都宣布了发行REITs的计划。当前，我国基础设施存量资产规模超60万亿元，文旅景区沉淀着大量优质资产。文旅景区既有文化传承价值又有经济价值，其存量资产规模巨大，不过和其他产业相比，投资回收周期太长，资金周转缓慢，资产流动性差。如何利用金融工具让存量资产重焕生机，这是文旅从业者尤其是头部景区管理者近年来一直关注和思考的问题。

然而，文旅行业传统融资模式依赖债务扩张，使得企业负债率一直居高不下，再加上景区运营模式的特点，进一步加重了企业资金链的压力。对于景区来说，发行REITs确实是一条充满希望的道路。旅游景区属于重资产行业，前期开发和维护成本高昂，传统融资渠道（如银行贷款、ABS）往往难以满足长期资金需求。通过发行REITs，景区能够把存量资产转化为流动性更强的金融产品，一次性回笼资金用于偿还债务或者投资新项目，同时保留运营权以实现向轻资产转型，形成“存量带动增量”的良性循环。

但投资市场似乎不太符合景区的预期。其中最重要的原因就是REITs的募资要求和旅游景区盈利模式之间存在天然落差：REITs的估值逻辑侧重于现金流稳定性，而景区传统的主要营收来源——门票收益和住宿收益——受淡旺季、行业政策、外部不可抗力和宏观经济周期影响极大（三亚亚特兰蒂斯入住率虽高达89.6%，但近两年平均房价同比下降15.1%，这很能说明问题）。此外，景区还必须通过创新结构设计（如分离底线收益与增值收益）才能达到REITs的分红要求。这就导致当前国内REITs市场对文旅行业的资产质量仍然存在疑虑。

二、景区转型的出路在于长远布局

过去，在文旅投融资市场中，金融工具的选择非常明确且单一：以中期票据为主，其次是超短期融资券和私募；现在，具有长期属性的REITs加入进来，在新的融资路径下，文旅项目是否会倒逼转型呢？答案是有可能的。

短期来看，景区收益波动是发行REITs的主要障碍；但从长远来看，REITs也许真的会成为推动旅游景区乃至文旅行业资产标准化、行业集中度提升的关键力量。要想让REITs在文旅行业落地，实现不动产“轻量化”，景区必须在盈利模式上进行自我重塑。

传统景区更多依赖门票和地产开发收益，而REITs的核心是稳定的现金流，这就要求景区必须在“门票经济”、“酒店经济”之外寻找新的营收增长点，向服务增值与业态融合方向发展。

景区可以通过提升服务质量、增加游客体验项目、开发特色文化活动等传统方式吸引更多游客，从而增加二次消费收入；也可以结合地方特色产业集群，借助不动产资源在传统业务之外培育新的消费点，比如长白山通过发展冰雪经济，实现了夏冬双旺季。有很多条路可以走，至于是否要转型以及如何转型，则是景区运营者需要考虑的问题。

此外，REITs对信息披露和运营透明度的要求，会促使景区提升管理规范性和服务能力，推动从“粗放经营”向“精细化运营”转变：一方面，景区需要建立更完善的管理体系，提高运营效率，降低成本，以满足REITs的要求；另一方面，经营景区的企业需要加强与投资者的沟通，提高信息披露的透明度，增强投资者的信心。

在消费者层面，景区需要通过精细化运营更好地满足游客需求，提升游客满意度，从而实现景区的长期稳定发展。也许，在不久的将来，我们就能看到景区从“大门票模式”到“大门票 + 二次消费模式”再到“文旅 + 产业集群”模式的深刻变革。

三、结语

国家发改委在2024年已经明确将4A级以上景区及配套酒店纳入REITs底层资产范围并简化申报流程。在这个政策红利下，很多景区已经启动REITs申报，行业示范效应有望吸引更多社会资本进入文旅领域，加速行业资源整合和规模化发展。但REITs要真正在文旅板块落地，可能还需要整个行业更深刻的变革作为契机。

从整个行业生态来看，REITs只是文旅和金融工具深度绑定的初步尝试，要真正实现文旅资产证券化，还得考虑文旅产业运营、管理等方面的稳定性。REITs虽然可以为景区提供从“重资产持有”向“轻资产运营”跃迁的跳板，但其长线投资的属性也对景区运营模式提出了迫在眉睫的挑战。对于景区来说，拥抱REITs不仅是融资手段的革新，更是一场从“靠天吃饭”到“资本驱动”的深刻变革。

REITs绝不是景区的“救命稻草”。提升景区运营能力的差异化和特色化，打造不可替代性和核心竞争力，才能让REITs为景区“锦上添花”。否则，不管发行多少基金、获得多少投资，最终都只会在红海厮杀中化为资本泡沫。

本文总结了绍兴文旅景区REITs招标事件引出的文旅行业相关情况，分析了REITs在文旅景区难以落地的原因，包括景区自身资产特性、盈利模式与REITs要求的落差等。同时阐述了景区若要借助REITs转型需在盈利模式、运营管理等多方面做出改变，强调REITs不是景区发展的唯一依靠，景区自身竞争力的提升才是根本。