侨福芳草地：从高端艺术商业神话走向衰落？，昔日高端商业明星侨福芳草地如今为何风光不再？

侨福芳草地这一曾经的高端艺术商业代表如今面临诸多问题，如客流稀少、掉铺严重、小众定位不再小众等，尽管处于较好的地理位置，但仍面临发展困境，不过随着朝外商圈的改造规划，侨福芳草地也有机会借力寻求突破。

侨福芳草地曾经支撑起的高端艺术商业的辉煌景象正在渐渐消逝。

在2月27日的时候，北京商报的记者前去侨福芳草地进行走访。他们发现，商场的各个楼层设置了许多围挡。即使是在就餐的高峰时段，整个商场也显得颇为冷清。侨福芳草地发展至今已经有十余年的时间了，在这个过程中，高端艺术已经不再是侨福芳草地独一无二的属性了。在如今消费趋势不断转变的大环境下，侨福芳草地需要对消费需求进行预判，并且结合朝外商圈改造的整体规划，根据当下的消费需求作出重新调整，只有这样才能够推动这个项目持续地发展下去。

如今，侨福芳草地的客流量非常少，而且掉铺的情况十分严重。

经过了十余年的发展，侨福芳草地看起来有些“疲惫”了。

记者在现场看到，目前侨福芳草地的各个楼层都能发现不同大小的围挡。其中，L1、LG1、LG2这三个楼层的围挡面积相对较小，而大面积的围挡主要集中在L2和L3层。和2023年相比，曾经引入的像BAPE Gallery、shenshen、Pour Lui以及Ermanno Scervino等6家品牌都已经陆续撤出了。当时引入的韩江荟全国首店，在大众点评上显示现在已经暂停营业了。

并且，在18 - 19时这个就餐高峰时段，记者走访发现，商场内的餐饮门店也是冷冷清清的，各个餐厅的落座率都不超过15桌。有一家餐厅的店员告诉记者，餐厅平时的客流量并不多，“中午的时候，因为周边写字楼的白领客群比较多，上座率还能看得过去，但是到了晚上基本上就没有几桌客人了”。

客流量冷清这一情况在侨福芳草地的影院里也表现得很明显。就拿当下热门影片《哪吒之魔童闹海》来说，2月26日19时的场次售票数量只有个位数，然而相隔6公里的朝阳合生汇在同一时间场次的售票情况却非常乐观，中心区域的位置大多都已经售罄了。

虽然现在的发展状况陷入困境，但是侨福芳草地也在积极地采取调整措施。项目的负责人向北京商报记者透露，侨福芳草地正在制定一些调整改进的举措。不过到发稿的时候，还没有告知具体的改造方向。

据了解，侨福芳草地在2004年开始建设，2012年正式进入市场，它是侨福集团旗下的一个商业项目。侨福芳草地总的建筑面积达到20万平方米，其中包含写字楼、购物中心以及超五星酒店怡亨酒店，这个项目总的投资达到30亿元。

曾经小众的定位如今不再小众了。

侨福芳草地作为商业艺术领域的“天花板”，在刚进入市场的时候就吸引了大量消费者的目光。它的建筑结构奇特多变，艺术品到处都是，236米长的亚洲最长室内步行吊桥贯穿了整个空间。2012年开业的侨福芳草地是北京“非标”商业的代表，这里不仅有各种各样的艺术展览，还拥有卡地亚、IWC万国、Rolex劳力士等奢侈品品牌，在开业之初，商场内50%的品牌都是首次进入中国的小众品牌。

但是发展到现在，特斯拉、Thom Browne、MOSCHINO、sandro等品牌相继离开了，IWC万国、Rolex劳力士也选择退出。之后，侨福芳草地也曾经通过引入亲子业态、运动业态，像哈里小屋、sugarmade、HEAD、lululemon等品牌，但是并没有真正让这个商业项目活跃起来。

侨福芳草地东临世贸天阶、南向国贸商城、北临三里屯太古里，从地理位置上看，它处于东部比较繁华的地段，而且周边有头部写字楼、酒店等便利的资源，有着比较丰富的消费客群。但是近年来侨福芳草地并没有真正地“破圈”，客流量反而一天比一天少。针对这种发展状况，中国百货商业协会执行会长兼秘书长杨青松认为，随着现在消费趋势的变化，侨福芳草地追求艺术和品质消费的这种“高冷”特性，并不能增加消费者和商业项目之间的黏性。虽然场内品牌更多地在强调品质消费，但是和周边的国贸、北京SKP等商业项目相比，在这个以性价比为主的消费时代，侨福芳草地的品牌竞争力并不强。

这种“高冷”的商场无法抓住消费者的“心”，在餐饮业态上体现得更加明显。记者搜索发现，侨福芳草地引入的餐饮品牌，像韩江荟、然寿司等，客单价大多在500元以上，新明园和藏家的客单价也都在300元左右，这并不符合当下的消费趋势，这可能也是在客流高峰期餐厅上座率不高的主要原因。

借力朝外商圈

新年之后，侨福芳草地所处的朝外商圈的朝外大街城市更新二期工程即将启动。朝外大街城市更新二期工程将会延续一期“年轻力”的主基调，对蓝岛大厦、丰联广场、泛利大厦、昆泰嘉华酒店周边以及昆泰国际商业街等区域开展全面升级。按照规划，地铁6号线、17号线、22号线和28号线将会在侨福芳草地附近的东大桥站交汇，东大桥站也将会成为全市首个“四线换乘”枢纽。

结合朝外大街城市更新改造的规划，侨福芳草地可以借助这个机会寻求突破。杨青松认为，侨福芳草地的艺术价值在北京商业中仍然是独一无二的，未来侨福芳草地可以更多地增加和消费者的互动。借助朝外大街整体的改造规划，改善物理连接，强化区域联动，努力和朝外大街共享客流资源，和朝外商圈的其他商业项目形成错位发展。

和桥机构CMO兼商业研究中心负责人李晨晨也持有相同的观点。在李晨晨看来，侨福芳草地可以延续它的艺术风格，为区域内的高净值人群继续深化艺术商业综合体的体验功能。未来这个项目可以深化高端服务力以及完善会员服务体验，引入奢侈品品牌服务中心、高端健康管理、国际医疗中心等高端的体验业态以及文化艺术互动体验类的业态。同时，项目的招商政策可以从“收租”模式转变为“共营”模式，借助当下朝外商圈的消费热度，进行业态规划和品牌组合，从而寻求“破圈”的新机遇，引发艺术商业的二次觉醒。

侨福芳草地曾经是高端艺术商业的代表，如今面临客流稀少、掉铺、品牌流失等诸多问题。虽然有着良好的地理位置，但在消费趋势变化下，其小众高端定位不再具有优势，餐饮业态也不符合大众消费趋势。不过，随着朝外商圈的改造规划启动，侨福芳草地可以借此机会，通过增加与消费者互动、改善区域联动、转变招商模式等方式，寻求新的发展机遇，实现艺术商业的二次觉醒。