证监会新政下公募REITs发展的机遇与挑战

证监会发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》中对养老设施等发行REITs的支持展开，阐述公募REITs目前的发展现状，包括其发行数量、融资规模、底层资产类型、机构参与程度等方面的情况，同时也探讨了目前存在的诸如企业发行动力不足、底层资产扩容缓慢、投资者参与空间有限、发行程序有待优化等问题。

近期，证监会颁布了《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》（以下简称为《意见》）。此《意见》明确表示对符合要求的健康、养老等银发经济企业股债融资给予支持，还提出探索以养老设施等为基础资产来发行资产支持证券和REITs，这一举措在业内引发了广泛的讨论。

自2021年开始试点，到如今公募REITs的发行上市数量已经达到了60只，融资规模也成功突破了1500亿元。然而，根据券商中国记者的采访结果，业内人士普遍认为，当前公募REITs仍然处于培育的阶段，其资产类型还需要进一步朝着多元化的方向发展，规模也有待进一步扩大。

对于那些优质的资产项目而言，企业往往缺乏发行的意愿，发行的动力不足。尽管公募REITs的扩容一直都得到政策的支持，可是仍然需要吸引更多数量、更多类型的投资者，并且要通过多种方式来解决个别资产发行动力不够、分红收益拆分等问题。

“不愿发”与“难发”的现象并存。

经过券商中国记者的梳理发现，《意见》对养老设施发行REITs的支持，是近年来政策支持公募REITs资产扩容的一种延续。例如，2024年下半年国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》中，REITs项目类型从9类扩充到了12类，新增的3类资产里就包含了养老设施以及文化旅游等资产。但是，到目前为止，在公募REITs领域当中，养老和文旅等项目的落地情况仍然比较缺乏。

“我们目前比较期待能够看到文旅项目的公募REIT有所落地。一方面，这类项目符合公募REITs的发展趋势，之前也有不少这样的项目进入了启动招标阶段。另一方面，相较于其他项目，文旅项目在提升公众投资者关注度方面会更加具体形象。”一位公募的REIT投资人士（以下简称为“公募REIT人士”）对券商中国记者这样说道。

这位人士还进一步表示，虽然公募REITs的潜在市场规模很大，但是实际上能够发行落地的项目可能并没有那么多。“从企业的角度来看，那些特别优质的资产，企业不太愿意拿出来发行。而那些想要发行的项目，由于主体不够优质，所以存在一定的发行障碍。例如，消费类资产比较受欢迎，但是很多消费资产背后的主体是地产企业。虽然也有项目能够发行，但是由于地产企业的属性限制，这些项目在发行时可能会受到诸多限制。”

根据Wind数据显示，截至2月14日，国内公募REITs的底层资产行业及类型涵盖了九大类型，分别是保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、市政设施、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。其中，园区基础设施有24单，交通基础设施有14单，这两类是数量排名靠前的品类。从更细分的类别来看，在交通领域当中，多为高速公路资产，而铁路、机场、港口领域尚未有资产发行。

根据华夏基金的统计，截至2024年11月底，中国已经发展成为亚洲第二、全球第三大REITs市场，REITs数量占全球REITs总数的大约5%。不过从市值的角度来看，中国REITs仅占全球REITs市值的1%左右，与美国REITs占全球REITs市值60%以上的比重相比，仍然有很大的增长空间。

机构的参与程度仍然需要进一步提升。

从券商中国记者的采访情况来看，公募REITs的底层资产还需要进一步丰富。业内人士认为，公募REITs底层资产类型扩容缓慢，这与资产主体的融资成本、融资环境有着密切的关系。

华南地区的一位不动产证券化人士（以下简称为“不动产证券化人士”）对券商中国记者表示，央企的融资成本本身就比较低，而且融资渠道更加多元化，所以把优质项目拿出来发行公募REITs的动力自然就不足。民企项目的受欢迎程度相对较低，如果要发行的话可能需要加入保障性或者兜底条款。因此，公募REITs要想取得长足的发展，就需要思考如何扩大市场规模，如何进一步盘活存量资产。特别是，要思考如何打通主体资质欠佳项目的发行通道，以及如何引导企业将收益好的项目拿出来发行。

由于底层资产类型扩容缓慢，投资者的参与空间也相对有限。前面提到的公募REIT人士表示，虽然公募REITs的市场规模已经有一千多亿元，但是对于机构投资者来说，这个规模仍然偏小。他们的参与空间相对有限，但是市场波动却不小。“据我了解，有很多参与公募REITs的机构是固收类资金，不少这类机构在公募REITs的投资力度比较小，投资规模在他们整个投资组合中所占的比例也不大。”

国海证券分析师靳毅近期在《公募REITs正当时》研报（以下简称为《研报》）中指出，从统计的59只公募REITs来看，发行实行配售制度，战略投资者、网下投资者、公众投资者获配比例分别处于55% - 84%、11% - 32%、4% - 14%区间，一级配售一直以战略投资者为主，是REITs发行中不可或缺的稳定资金。

“这就意味着，目前公募REITs仍然处于培育阶段，需要吸引更多数量、更多类型的投资者。其中，要鼓励更多匹配的个人投资者参与进来。个人投资者既可以直接参与（例如直接认购网下比例部分），也可以通过一些资管产品间接参与到公募REITs的战略配售当中。2024年下半年以来公募REITs的行情比较好，很多个人投资者是有意愿参与的，只是他们在了解这类产品方面存在一定的难度，所以需要继续推进投资者教育普及工作。”前面提到的不动产证券化人士这样说道。

发行程序可以进一步优化。

基于上述的现状，业内人士期望在政策的持续扶持下，2025年公募REITs能够有更多的优质资产落地。

华夏基金认为，现阶段公募REITs底层资产的区域分布特点与我国区域经济发展和存量优质资产的分布特点相符合。京津冀、长三角、大湾区和长江经济带这些经济相对发达、人口密集的区域，其庞大的优质基础设施资产存量为公募REITs提供了充足的发展空间，而中西部地区在优质基础设施存量资产方面也有相当规模的沉淀，并且在能源、文旅景区等行业有自身的特点，后续也存在较大的发展潜力。

“实际上，我国过去几十年的大规模投资积累了大量的存量资产，多家市场专业研究机构测算规模已经超过100万亿元，如果其中具有较好经营性的存量资产按照1%的保守比例计算，也能够达到万亿级。”华南的一位市场分析人士这样说道。

在具体的政策建议方面，前面提到的公募REITs人士表示，2024年初发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。这对公募REITs的推进发展有很大的帮助，但是仍然需要更多的配套政策落地，例如分红收益如何拆分。

“目前，有部分机构可能自己进行拆分，但这种情况并不普遍。在资产存续到期之前，这个问题可能不太重要。但是对于一些存续期较短的资产，分红收益拆分规则的明确就会逐渐变得迫切。这涉及到公募REITs市场的长期建设问题，需要政策提前做出安排。”公募REIT人士表示。

另外，还有人士从申报发行标准等方面提出建议。前面提到的华南市场人士表示，公募REITs在申报发行标准等方面存在过多、过严的问题。例如，施工许可证、建设用地批准书等由于程序已过、制度变化、机构调整等历史客观原因已经难以补办，这成为了制约资产申报发行的原则性障碍；部分手续虽然可以补办，但是成本高、周期长，这也影响了项目的申报发行。在回收资金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建项目及存量资产收购，并且要在2年内用完75%以上、3年内全部用完，很多原始权益人难以做到。

本文总结了公募REITs目前在发展过程中面临的多种情况。在政策支持下，其发行数量和规模有一定成果，但仍处于培育阶段。资产类型有待多元化，规模需提升，存在企业发行动力不足、底层资产扩容慢、机构参与度不够、投资者参与空间有限和发行程序需优化等问题，同时也探讨了相应的政策建议和发展潜力等内容。