公募REITs：保障房、储能等资产成重点布局方向？

在政策导向和市场需求的双重推动下，公募REITs资产类型有望迎来突破，如数据中心、智慧城市设施、养老资产以及人工智能相关资产可能成为创新突破口，保障房、储能、绿能等基础设施有望是今年重点发力方向，同时回顾了公募REITs的发行情况等相关内容。

在政策与市场需求的双重推动下，公募REITs即将开启新的发展篇章，有望迎来重大突破。当前，多种资产类型展现出成为公募REITs创新突破口的潜力。数据中心、智慧城市设施、养老资产以及人工智能（AI）相关资产凭借各自的优势，都有可能在公募REITs的创新发展中占据一席之地。而且，保障房、储能、绿能等基础设施也有望成为REITs在2024年重点发力的方向。

从具体资产来看，AI、数据中心、养老设施等成REITs创新突破口。2月7日，中国证监会发布了《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。此意见明确提出，要支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域的项目发行REITs。同时，还探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

博时基金REITs业务营运总监刘玄有着自己的见解。他认为，无论是新增资产类型还是已有资产类型，都有实现创新突破的可能性。在新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施有着较高的成长性。而“养老社区 + 医疗配套”这样的资产组合，其现金流稳定性较强，并且有着政策的大力支持。在已有资产类型方面，能源资产与ESG投资需求正在逐步融合，可以探讨引入碳收益分成机制，这将为REITs的发展提供全新的思路。

北京的一家大型基金公司也指出，随着养老需求不断攀升，养老产业迎来了黄金发展期。REITs作为一种创新的金融工具，能够为养老产业的转型升级助力，提升养老产业的运营效率和服务质量，推动养老产业朝着可持续的方向发展。据相关消息，预计到2025年，养老公募REITs有望成功发行，这将填补市场的空白。

国金基金REITs投资部基金经理梁贤超表示，AI技术的蓬勃发展以及数字化转型，使得数据中心的需求急剧增加，相关的基础设施有着良好的发展前景。

大公国际的研报分析指出，从资产大类的角度来看，文化旅游基础设施和养老基础设施板块在项目发行方面仍然存在空白。从细分类型来看，已有的项目在行业细分类型上比较单一。例如交通设施REITs项目，目前仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目还尚未出现。

持续发力保障房、储能等资产。随着公募REITs市场不断提质扩容，产品发行也趋于常态化。根据上海证券基金评价研究中心的统计，2024年是REITs发行数量最多、规模最高的一年。全年共发行29只产品，这个数量接近此前三年发行产品数量的总和。发行规模合计达到645.69亿元，相当于此前三年发行规模总和的三分之二。

Wind数据显示，截至2月15日，2025年以来已有4只公募REITs成功发行，募集金额合计超过50亿元。目前，全市场公募REITs产品已经超过60只，发行规模逼近1700亿元。

对于2025年公募REITs的布局方向，刘玄表示看好两大类资产。第一类是政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，例如租赁住房、养老资产。第二类是符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，例如储能、绿能。此外，如果国际环境有所好转，跨境离岸资产或许能够拓宽资产类型，比如海外物流仓储。如果消费复苏的趋势增强，消费类基础设施REITs可能会从中受益。

梁贤超认为，养老设施、数据中心、绿色基建等行业既符合政策导向，又具备市场需求和创新潜力，有望成为公募REITs参与机构重点关注和布局的方向。

上述北京大型基金公司人士称，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来突破。机构普遍看好三大方向，一是保障房、环保等弱周期板块项目；二是强周期板块业绩反转带来的投资机会；三是打新机会。

政策与市场需求推动公募REITs资产类型有望突破，AI、数据中心、养老设施等可能成为创新突破口，保障房等是重点发力方向，还介绍了公募REITs的发行情况以及2025年的布局方向等内容。