广东多城密集发布土地收储公告，背后有何深意？ 珠海领跑广东土地收储，背后的格局与趋势

2025年春节假期过后广东省内多个城市密集发布土地收储公告的情况，包括各城市的收储规模、涉及地块的情况、收储主体的特点，以及这一举措背后的政策逻辑和可能面临的问题等。

2025年春节假期过后，广东省内的多个城市在近日纷纷密集地发布了土地收储公告。这一举措以专项债作为资金方面的重要支撑，目的在于加快存量闲置土地的收回以及盘活进程。据克而瑞的整理统计数据显示，仅仅在2月7日 - 9日这短短的几天时间里，广东省就有7个城市对外披露了土地收储计划。这些计划总共涉及到48幅地块，从土地面积来看，大约达到了224.6万平米，总的收购价格更是超过了171亿元。这可是自2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地的细则之后，首次有地方政府如此大规模地披露土地收储情况。在这些城市当中，珠海的收储动作可以说是最为“大手笔”的。2月7日的时候，珠海发布了2025年第一批存量闲置土地的收储清单。根据《关于珠海市2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》所提供的信息，珠海在本次计划中将要收回14宗土地。这些土地的用途十分多样，涵盖了居住、商业、旅游等多个方面，其总土地面积大约为41.5万平方米，总的收储价格约为66.4亿元，这个数额在广东全省的占比接近三成。而且，这些地块包含商务、居住、旅游等多种用途，并且都是由华发集团、大横琴等珠海本地的国企所持有。惠州的情况也值得关注。2月10日，惠州市自然资源局发布了《拟收回收购国有建设用地使用权公示》。从这个公示中可以看到，惠州打算对8宗国有建设用地使用权进行收回收购，总的收购价格将近50亿元。从收购价格这个角度来看，本次地块的收储价格均低于当初的出让价格，折扣基本上在7 - 9折左右。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，这是贯彻了“土地成本与评估价，就低确定”的原则。从被收购地块的项目公司性质进行分析，根据克而瑞的统计，在这48幅地块里，有45块都是当地国企所有。其中在珠海收购的14幅地块中，本地的华发集团就拥有6幅。而中山收购的三幅地块中的两幅属于当地的民营企业，另外一幅则是由华润置地、仁恒置地以及当地国企共同所有。总体而言，第一轮的专项债闲置土地收购主要倾向于支持地方国企，不过，这次的政策并没有把民企排除在外，后续那些符合条件的地块也有可能被纳入收储的范围之内。李宇嘉介绍说，目前国企和城投的地块数量较多，一方面是因为国企城投地块资产负债关系比较清晰，另一方面民企地块很多处于抵押状态，或者存在复杂的债券债务关系，甚至有司法纠纷，不符合收储的条件；还有就是，地块收储以后可能会暂时储备着，可能会修改规划条件再出让，并且出让给原企业的时候，用途可能会发生转变，比如用作保障房、公共用途等等。从政策背景方面来看，土地储备专项债在2017 - 2019年期间曾经大规模地发行，当时主要是用于新增土地的前期开发工作。但是后来在2019年9月，由于隐性债务风险而被叫停。自2024年以来，自然资源部明确鼓励专项债用于存量土地收储，财政部也重新把“土地储备”纳入到专项债的支持范围之内。这种调整背后的逻辑在于，通过专项债进行土地收储，地方政府能够直接回收企业无力开发的闲置地块。这样做既可以改善房企的流动性压力，也能够在短期内减少土地的供给量，从根源上降低库存，有利于推动市场止跌回稳。开源证券经过测算后指出，过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，如果按照10万亿地方化债资源来计算的话，将消化未开工土地建面8.53亿平，这个面积占当前未开工土地建面的77.6%。截至2026年末，已开工未售库存约9.8亿平，去化周期为13.9个月，相较于去年10月降低了16个月，处于历史较低水平；未开工 + 已开工未售库存约15.4亿平，去化周期为21.8个月，较2024年10月降低了20个月。李宇嘉分析指出，收储可能会成为2025年土地市场的一个重要看点。他表示，2025年将会有更加积极的财政政策落地实施，稳增长需要发挥项目的带动作用，专项债的发行速度会加快，这就为土地收储创造了有利的条件。国企、城投承担着稳增长的先行军角色，收储这些地块也能够给它们带来资金方面的源头活水。不过，客观上来说，虽然需要加大收储的力度，但是在负面清单制下专项债用途广泛，那些能够率先形成实物工作量的项目可能最先获得申请，如果土地不马上开发，能否申请到专项债还需要估量；另外，土地收储之后，如果区域内商品房库存较大，可能无法进行开发，但是债务却需要偿还，这是一个很大的问题。如果用作保障房、公共用途，如何解决长债资金，也是需要考虑的问题。

本文总结了2025年春节后广东省内多城市密集发布土地收储公告的情况，包括各城市的收储规模、涉及地块性质等。分析了国企在收储中占主导的原因，阐述了土地收储从改善房企流动性、降低库存等方面对土地市场的积极意义，同时也指出了收储过程中可能面临的如专项债申请、债务偿还等问题。