深度解析华夏深国际REIT：分红、经营与贵州项目的压力

华夏深国际REIT在2024年的第二次分红情况，包括分红金额、比例和方案。同时详细介绍了其经营表现，如收入来源、持有项目情况、租户类型等，还特别指出在行业下行阶段招商工作的推进情况。另外，重点阐述了贵州项目面临的挑战，由于市场新增供应，贵州项目虽有区位和库型优势，但出租率和租金水平仍受到影响，整体仓储物流市场需求弱复苏下，部分企业以价换量策略对局部市场租金造成压力。

2月7日，据观点网消息，华夏深国际REIT发布了2024年的第二次分红公告。其可供分配的金额大概是1857.4万元，分红比例高达98.6866%，具体的分红方案为每10份公募REITs份额派发0.3055元。

在公告里提到，该基金在合并之后的2024年度，可供分配的金额约为3833.2万元，单位可供分配金额是0.0639元。此次分红实施之后，该基金在2024年度累计的收益分配金额是符合基金合同约定的。

分红的情况取决于年度的运营状况。从整体上看，华夏深国际REIT自上市以后，经营状况较为稳定，不过其贵州项目在新增供应的情况下迎来了一定的挑战。

经营表现

产城园区评论了解到，之前华夏深国际REIT披露了四季度的经营业绩。在这个期间内，其收入约为2989.51万元，净利润为850.44万元，经营活动产生的现金流量净额为1866.22万元，本期现金流分派率为1.27%，按照实际天数年化后的本期现金流分派率为5.07%。

在这个期间内，该基金的收入主要来源于租金收入和物业管理费收入。

华夏深国际REIT持有两个仓储物流园，分别是杭州一期项目和贵州项目，这两个项目都是高标准的仓储物流园，总的建筑总面积为35.5万平方米，可租赁面积为35.43万平方米。杭州项目是在2017年到2021年分期投入运营的，贵州项目则是在2018年到2019年分期投入运营的。

其中，杭州一期项目的总建筑面积大概是21.27万平米，总可出租面积为20.69万平方米。在报告期末，其实际出租面积为19.12万平方米，出租率达到92.41%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为36.09元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.52年，报告期末租金收缴率为96%。

贵州项目的总建筑面积约为14.22万平方米，总可出租面积约为14.74万平方米。报告期末实际出租面积约为13.5万平方米，出租率为91.54%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为30.65元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期0.53年，如果考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期为1.90年，报告期末租金收缴率为95.56%。

综合来看，这两个项目在报告期末实际出租面积合计为32.61万平方米，报告期末出租率为92.05%。报告期内平均月末有效租金单价（含税）为33.87元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.11年，若考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期为1.68年，租金收缴率为95.41%。

该基金的租户类型以快递快运和三方物流为主，它们的面积分别占总出租面积的48.2%和36.44%，其余的租户类型包括生产制造、零售商贸等，占比为15.37%。报告期末两个项目的总租户数量为35个。

在行业下行阶段，招商工作的推进往往是非常关键的。在这个期间内，该基金2024年到期的租约基本上都已经实现了续约或者替换，其中在第四季度完成签约的面积约为8.13万平方米，包括6.72万平方米于2025年到期的面积。

贵州挑战

产城园区评论得知，在四季度的时候，华夏深国际有一定的“以价换量”的行为，这种行为在贵州项目上表现得尤为明显。

环比来看，四季度华夏深国际REIT的出租率有所提升，但是租金水平却小幅下降。在出租率方面，该基金环比提升3.4个百分点，其中杭州一期项目环比提升5.4个百分点，贵州项目环比提升0.6个百分点；在租金水平方面，该基金环比下降2.1%，主要是贵州项目环比下降3.5%，杭州一期项目下降1.6%。

由此可见，贵州项目的出租情况面临着更大的挑战。

这是市场供需的一种体现，根据基金管理人从市场方面的分析，杭州一期项目位于杭州市钱塘区大江东片区子市场，在报告期内，项目周边没有新增的竞争性项目入市，所以整体市场供应比较平稳。

贵州项目则不同，该项目位于贵阳市东南部及黔南州龙里县交界处的空港子市场，2024年空港子市场新增了菜鸟、丰树一期两个项目，这两个项目与贵州项目直线距离分别为11公里和12公里，项目体量共计约17.4万平方米。

一般来说，新入市的项目可能会采取比较激进的以价换量的策略，这会对租金水平形成挤压。在公告中也提到了，受到新增供应的影响，短期贵州空港子市场平均租金价格走势承压。

不过基金管理人指出，鉴于贵州项目的区位及库型优势比较明显，受到的影响是可控的。

仓储物流市场经历了从高位向下的阶段，基金管理人指出，行业整体新增供应在放缓，同时需求端呈现出季节性的回暖。

“虽然大多数租户的租赁策略仍然保持谨慎，但是随着第四季度进入零售旺季，传统零售电商、快递快运及第三方物流等客户产生了不同程度的扩仓和短租等需求。”其中，成本导向型租户的搬仓及扩张需求比较活跃，例如平价电商、电器、食品、超市等。

但是，由于整体需求仍然呈现出弱复苏的态势，部分空置率较高的项目端企业仍然会采取比较激进的以价换量的策略，这会对局部市场租金走势造成压力。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

本文总结了华夏深国际REIT在2024年的第二次分红情况，深入探讨了其经营表现，包括收入、利润、现金流等数据，以及各项目的出租率、租金收缴率等情况。重点分析了贵州项目面临的挑战，如在新增供应下，尽管自身有一定优势但仍受到市场影响，出租率和租金水平有波动。同时也提到整个仓储物流市场需求弱复苏下，以价换量策略对局部租金的压力等情况。