华夏深国际REIT 2024年二次分红，经营与挑战并存

本文将对华夏深国际REIT在2024年的第二次分红情况进行阐述，同时深入分析其经营表现，包括收入来源、项目概况、租户类型等方面，并重点探讨贵州项目在新增供应下所面临的挑战。

2月7日，华夏深国际REIT发布了2024年第二次分红公告。此次可供分配的金额大概为1857.4万元，分红比例高达98.6866%，分红方案是每10份公募REITs份额派发0.3055元。

在公告里提到，基金合并后2024年度可供分配的金额约为3833.2万元，单位可供分配金额为0.0639元。当本次分红实施完毕后，基金在2024年度累计的收益分配金额是符合基金合同约定的。

分红情况是取决于年度运营状况的。整体而言，华夏深国际REIT自上市之后经营情况相对稳定，不过贵州项目在面临新增供应时遇到了一定的挑战。

先来看经营表现方面。产城园区评论了解到，之前华夏深国际REIT披露了四季度的经营业绩。在这期间，收入约为2989.51万元，净利润达到850.44万元，经营活动产生的现金流量净额为1866.22万元，本期现金流分派率为1.27%，按照实际天数年化后的本期现金流分派率为5.07%。

在这个期间，该基金的收入来源主要是租金收入和物业管理费收入。

华夏深国际REIT拥有2个仓储物流园，一个是杭州一期项目，另一个是贵州项目，这两个项目都是高标准的仓储物流园，建筑总面积合计35.5万平方米，可租赁面积为35.43万平方米。杭州项目在2017年到2021年是分期投入运营的，贵州项目则是自2018年到2019年分期投入运营。

其中，杭州一期项目的总建筑面积约为21.27万平米，总可出租面积为20.69万平方米。在报告期末，实际出租面积为19.12万平方米，出租率达到92.41%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为36.09元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.52年，报告期末租金收缴率96%。

贵州项目的总建筑面积约为14.22万平方米，总可出租面积约为14.74万平方米。报告期末实际出租面积约为13.5万平方米，出租率为91.54%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为30.65元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期0.53年，如果考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期1.90年，报告期末租金收缴率95.56%。

把两个项目合计来看，报告期末实际出租面积总共是32.61万平方米，出租率为92.05%。报告期内平均月末有效租金单价（含税）为33.87元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.11年，若考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期1.68年，租金收缴率95.41%。

该基金的租户类型以快递快运和三方物流为主，面积分别占总出租面积的48.2%和36.44%，其余租户包括生产制造、零售商贸等类型，占比15.37%。报告期末两个项目总租户数量为35个。

在行业下行阶段，招商工作的推进显得极为关键。在这个期间，该基金2024年到期的租约基本上都已经实现续约或者替换了，其中第四季度完成签约面积约8.13万平方米，包括6.72万平方米于2025年到期的面积。

再看贵州项目面临的挑战。产城园区评论得知，四季度华夏深国际有一定的“以价换量”的行为，这种情况在贵州项目上表现得尤其明显。

环比来看，四季度华夏深国际REIT的出租率有所提升，但是租金水平却小幅下降。出租率方面，该基金环比提升3.4个百分点，其中杭州一期项目环比提升5.4个百分点，贵州项目环比提升0.6个百分点；租金水平方面，该基金环比下降2.1%，主要是因为贵州项目环比下降3.5%，杭州一期项目下降1.6%。

由此能够看出，贵州项目的出租情况面临着更大的挑战。

这其实是市场供需关系的一种体现。根据基金管理人从市场方面的分析，杭州一期项目位于杭州市钱塘区大江东片区子市场，在报告期内项目周边没有新增的竞争性项目入市，所以整体市场供应比较平稳。

贵州项目就不一样了，这个项目位于贵阳市东南部及黔南州龙里县交界处的空港子市场，2024年空港子市场新增了菜鸟、丰树一期两个项目，这两个项目与贵州项目直线距离分别为11公里和12公里，项目体量共计约17.4万平方米。

一般来说，新入市的项目可能会采取比较激进的以价换量策略，这就会对租金水平形成挤压。公告中也提到了，受到新增供应的影响，短期贵州空港子市场平均租金价格走势承压。

不过基金管理人指出，鉴于贵州项目区位及库型优势明显，受到的影响是可控的。

仓储物流市场从高位走向下行阶段，基金管理人指出，行业整体新增供应在放缓，同时需求端呈现季节性回暖。

“虽然大多租户的租赁策略继续保持谨慎，但随着第四季度进入零售旺季，传统零售电商、快递快运及第三方物流等客户产生了不同程度的扩仓和短租等需求。”其中，成本导向型租户的搬仓及扩张需求较为活跃，例如平价电商、电器、食品、超市等。

但是，由于整体需求仍然呈现弱复苏的态势，部分空置率较高的项目端企业还是会采取比较激进的以价换量策略，从而对局部市场租金走势造成压力。

华夏深国际REIT在2024年的分红情况、经营表现以及贵州项目面临的挑战。在分红方面，明确了2024年第二次分红的具体金额、比例和方案。经营表现涵盖了收入、利润、现金流、租户类型等多方面内容。而贵州项目因周边新增项目面临出租率和租金的压力，但也有自身优势使其受影响可控。整体反映了华夏深国际REIT在2024年的运营状况及面临的市场情况。