楼市在一月迎来开门红，但背后存在着外围区域的分化情况，重点以盐田楼市为例进行分析，通过特发小梅沙觐海广场的推售情况、盐田楼市与坪山楼市的对比、盐田近5年的楼市走势等方面，阐述盐田楼市在市场波动中的表现以及面临的困境。
楼市在一月份迎来了开门红，这一情况甚是引人注目，连官方都特意在头版进行了播报。市场变得活跃起来，热点楼盘备受人们追捧，土地拍卖也升温了，交易价格出现反弹，整个市场就像是重新焕发了生机一般。
然而，在这看似繁荣的“开门红”背后，实际上存在着外围区域的分化现象。
就拿年前（1月24日）来说，位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场赶在这个节点加推获批预售。此次加推的是126套面积为118 - 121平的住宅，备案均价大概在57020元/㎡，总价区间约为535万 - 820万/套。
这个特发小梅沙觐海广场可是位于小梅沙风景区的住宅，那可是名副其实的一线海景房啊。出门就是8号线小梅沙站地铁口，旁边挨着小梅沙海洋馆、小梅沙生态公园，距离约3公里的大梅沙海滨公园 - 小梅沙栈道也不远，在盐田来说这算得上是数一数二的生态地段了。
这意味着什么呢？其实就是说，当深圳楼市整体处于上升阶段的时候，盐田的市场也会跟着向上发展，可是一旦深圳楼市整体回落收缩，盐田的收缩幅度会更加明显。
就算是和后来发展起来的坪山区域相比，盐田的市场韧性也显得薄弱得多。从坪山区域二手房相对比较近的成交记录来看，成交价格水平维持在1.8万 - 3万/平。
从近5年的楼市走势来看，盐田呈现出先上升后回落的态势。在2018 - 2020年期间，盐田跟随整个深圳楼市的步伐稳步上升，到了2021年达到高点之后就开始回调，2022 - 2024年受到市场环境的影响继续收缩。
这也充分表明了一个事实，海景房只有在地理位置的加持下，才能够真正体现出价值。而在量价收缩的阶段，不管是哪个新楼盘进入市场，都很难掀起大的波澜。所以，特发小梅沙觐海广场很可能也不会例外。
总的来说，楼市的“开门红”掩盖不了外围区域的分化情况。盐田楼市由于自身的特点和市场规律，在整体楼市波动中表现出较弱的韧性，在市场上升期跟随上升但在回落期收缩更明显，与坪山对比也处于劣势，特发小梅沙觐海广场的情况也受盐田楼市大环境的影响。
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