2024年龙湖答卷：财务、运营、战略构筑成长蓝图

本文聚焦于2024年房地产行业深度调整背景下，龙湖集团的发展情况。通过剖析其财报，阐述了龙湖集团凭借财务安全垫、运营造血力与战略前瞻性这三重护城河，在行业逆风期展现出的抗压能力和成长潜力，同时介绍了其未来的发展规划。

在2024年，房地产行业正经历着深度调整，多数房地产企业都在收缩的困境中苦苦挣扎。然而，龙湖集团却与众不同，它向市场交出了一份既稳健又具备成长性的出色答卷。

从财报数据来看，2024年龙湖实现了营业收入1274.7亿元，公司拥有人应占溢利达到104.0亿元。同时，综合借贷总额同比下降8.5%，降至1763.2亿元，净负债率为51.7%，在手现金也有494.2亿元。这份亮眼的成绩单，不仅体现了龙湖集团在行业逆风期强大的抗压能力，更揭示了其构建长期价值的内在逻辑。

深入分析财报可以发现，龙湖的韧性主要来源于三重护城河，分别是财务安全垫、运营造血力与战略前瞻性。这三重优势相互关联、相互嵌套，成为龙湖集团穿越行业周期的坚实底气。

护城河一：财务健康度筑牢安全底线，债务结构优化显定力

在当前房地产行业信用风险频繁发生的大背景下，龙湖集团的财务安全边际无疑是其最大的亮点。

2024年，龙湖的综合借贷成本降低至4.0%，平均债务年限拉长到了10.27年，短期债务占比仅为17.2%。具体而言，公司一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例同样是17.2%。

根据业绩会上管理层的表述，公司已经对今年内的债务进行了有序安排。截至目前，龙湖集团已经提前完成了一季度65亿元境内信用债的偿付工作。另外，管理层还透露，2025年将有35亿元中债担保债券到期，由于该笔债务有资产抵押，所以公司打算通过经营性物业贷款将其置换出来。

从“三道红线”指标来看，龙湖集团已经连续8年稳居“三道红线”绿档，这持续验证了其不断优化的财务健康度。截至2024年底，公司剔除预收款的资产负债率为57.2%，净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍。

龙湖集团强大的财务定力背后，是其对资产质量的有效管理和严格把控。

截至2024年末，龙湖的土地储备达到3312万平方米，土地储备的平均成本仅为4304元/平方米。而且公司布局的区域十分优质，其中，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。

从去年的销售成绩也能看出龙湖的优势，其全年实现合同销售额1011.2亿元，销售回款率超过100%。其中，一二线城市销售占比超过90%，长三角、环渤海等核心区域贡献显著。得益于低成本、高能级的土储结构，既降低了公司存货减值风险，又为未来利润释放预留了充足的空间。

护城河二：运营业务造血能力凸显，多元航道构建增长飞轮

与传统房企主要依赖开发业务不同，龙湖集团已经形成了“开发 + 运营 + 服务”的协同生态。

2024年，龙湖的运营及服务业务收入达到267亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%。这一结构性的变化，标志着龙湖集团已经成功从“地产开发商”向“城市运营商”实现了蜕变。

商业投资板块成为了龙湖集团业绩增长的强大引擎。去年公司新增运营11座商场，其中4座为轻资产项目。截至2024年末，龙湖商业累计运营89座商场，期末出租率提升至97%。凭借良好的运营能力，龙湖商业全年租金收入达到109.8亿元，同比增长7%，商场全年营业额达735亿元，全年平均客流达328万人次。

值得一提的是，在去年新增运营的11座天街中，成都东安天街、苏州相城天街、天津梅江天街等项目首年出租率就达到或接近100%的状态，这充分印证了龙湖的选址与运营能力。

公司的资管航道通过长租公寓、产业办公等六大业态，全年创收31.8亿元，其中冠寓租金收入26.5亿元。截至2024年底，其已开业房源12.4万间，整体期末出租率95.3%，稳居行业头部。

在物业管理方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比增长8%。它不断拓宽服务半径，服务超过325万户业主，在管面积4.1亿平方米，客户满意度更是连续第16年超过90%。

随着公司轻资产模式的持续深化以及存量资产的提质，将为龙湖集团提供持续的现金流，有效弱化行业周期波动带来的影响。

护城河三：战略聚焦长期主义，五大航道业务协同发展

近年来，房地产市场处于深度调整的状态，龙湖集团通过五大航道业务的协同发展，成功构建了穿越周期的护城河。这种护城河不仅仅是为了应对短期的市场波动，更是基于长期主义战略的前瞻性布局。

在开发业务上，龙湖集团聚焦高能级城市，致力于打造“好房子”产品，满足市场对高品质居住的需求，展现了其在改善型需求上的精准捕捉能力，从而不断稳固基本盘。

同时，公司在运营和服务板块持续发力，商业投资、长租公寓、物业管理等业务都实现了稳健增长，成为龙湖业绩增长的重要支撑。此外，龙湖还通过代建业务平台龙湖龙智造等前沿板块打开了增量空间。

可以看出，地产开发作为短周期业务，为运营和服务板块等业务提供了基础资源，特别是为其代建业务提供了龙湖三十余年所积累的全周期、全业态空间营造能力。而运营和服务板块等长周期业务，则通过持久稳定的经营对公司的收入、利润和现金流形成持续贡献，构成了良性循环。各业务平台相互赋能，资源共通，有机协同，这种多业务、多航道的协同效应，不仅增强了龙湖的抗风险能力，也为其在行业调整期提供了新的增长动力。

通过五大航道业务协同发展，龙湖集团正稳健地走向新的发展周期，也为整个房地产行业提供了一个高质量发展的样板。

结语

面对2025年，龙湖管理层释放出了明确的信号。一方面，公司将继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务，同时逐年减少外币的债务占比。管理层表示，将坚守财务安全的发展底线，履行所有债务的安全兑付，把公开市场不违约，银行贷款不逾期不展期作为首要原则。另一方面，公司还将持续推动各航道业务协同发展，让开发、运营、服务齐头并进，进一步提升龙湖穿越市场周期的韧性。

总的来看，如今房地产行业正从“高杠杆规模竞赛”转向“高质量韧性生存”。龙湖集团凭借财务自律、运营深耕与产品创新，不仅守住了安全底线，更在业态转型中抢占了先机。当行业进入剩者为王的时代，像龙湖这样兼具“生存能力”与“进化能力”的房企，或将率先迎来价值修复。

在2024年房地产行业深度调整背景下，龙湖集团凭借财务安全垫、运营造血力与战略前瞻性这三重护城河，展现出强大的抗压能力和成长潜力。其财务健康、运营业务造血能力强、战略布局具有前瞻性，各业务协同发展。面对2025年，龙湖将继续优化融资结构、推动业务协同发展。在行业转型期，龙湖有望凭借自身优势率先实现价值修复。