本文聚焦于瑞安房地产有限公司2024年全年业绩，详细剖析了其财务数据、销售情况、租金收入等方面，探讨了公司面临的挑战和机遇，以及未来的业务战略方向。
在3月28日，瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，00272.HK）正式对外发布了2024年全年业绩报告。这份报告全面展现了该公司在过去一年的经营状况，为市场和投资者提供了重要的参考依据。
从财务数据来看，2024年全年瑞安房地产的总收入约为81.73亿元（人民币，下同），与上一年相比减少了16%。而归母净利润约为1.8亿元，同比大幅减少了78%。这一数据的变化反映出公司在过去一年面临着不小的经营压力。
截至报告期末，瑞安房地产的净资产负债率约为52%，与上一年基本持平，这表明公司在资产负债管理方面保持了相对的稳定性。同时，现金及银行存款总额约为77.34亿元，为公司的运营提供了一定的资金保障。
对于2024年利润同比大幅下降的情况，瑞安房地产指出，主要原因是住宅物业落成数目减少，以及已确认的物业销售减少。这一现象在一定程度上反映了房地产市场的整体环境对公司业绩的影响。
截至3月28日港股收盘，瑞安房地产的股价报0.7港元/股，较上一交易日上涨了1.45%。股价的这一变化或许暗示着市场对公司未来发展仍存在一定的期待。
“房地产市场应该已经筑底，相信会稳步向好”
在业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞发表了重要讲话。他表示：“去年上海高端住宅市场表现一枝独秀，成交的面积也较2023年增长了150%。然而，从2021年以来，受市场长期波动的影响，中国房地产市场面临着前所未有的流动性挑战。在这样的背景下，保证资产负债表的稳定对我们来说至关重要。”罗康瑞还透露，瑞安房地产今年3月3日到期的4.9亿美元优先票据已经成功偿还，从2021年以来已经总共偿还了452亿元境外债务。这一系列的举措显示了公司在应对债务问题上的积极态度和能力。
瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏进一步指出，瑞安房地产2025年到期的负债总数约为83亿元，截至目前已经偿还了56亿元。他表示：“所以今年到期的一些负债，大概70%都已经偿还解决。剩下来2025年要到期的负债金额不多，今年下半年公司对整体流动性有一定的信心。”这一表述让市场对公司的资金状况有了更清晰的认识。
从收入构成来看，2024年瑞安房地产被确认为收入的物业销售金额约为43.56亿元，同比减少了26%；租金及相关收入（不包括联营公司及合营公司）约为24.56亿元，同比增长了2%。报告期内，瑞安房地产的租金及相关收入总额约为35.47亿元，同比增长了9%，其中77%来自上海的物业组合。这表明上海的物业在公司租金收入方面占据着重要地位。
罗康瑞在业绩报告中对房地产市场的未来发展表达了自己的看法。他认为：“房地产市场经过过去两三年的调整，现在应该已经筑底，应该是稳步向好。但目前有两个大的不确定因素，需要大家小心去看。一是全球地缘政治的不确定性；二是我们自己这个行业出险的开发商到底财务怎么样处理，也会影响市场未来的发展。关于融资方面比较谨慎，内地的银行主要是保交楼，外资银行目前对中国房地产市场非常保守，因为大家都很担心出险的开发商未来会怎么样影响他们的账务报表，这些都是不明朗的地方。但是总的来说，市场长远看是开始向好的，希望短期之内这些不明朗的情况能够调整好，相信市场应该会稳步向好的。”
合约物业销售额同比增长三成，翠湖六期108个单位“日光”
在物业销售方面，截至报告期末，瑞安房地产的合约物业销售额录得150.55亿元，同比增长了32%。其中住宅物业销售占比达到97%，余下的由商业单位销售所贡献。瑞安房地产指出，销售额增长主要得益于上海太平桥翠湖天地六和（翠湖天地六期）的强劲销售业绩。2024年9月，瑞安房地产于上海推售翠湖天地六和的首批单位，总建筑面积为57000平方米的108个单位在开售当日即告售罄，创造了“日光”的佳绩。
瑞安房地产表示，计划在2025年底以后推出下一批别墅和联排别墅。同时，公司于2025年及以后交付客户并确认为集团财务业绩的锁定销售总额为153.94亿元。这为公司未来的业绩增长提供了一定的保障。
值得一提的是，瑞安房地产的数据显示，2024年住宅物业销售的平均售价为134900元/平方米，而2023年为56700元/平方米。这一变化是由于年内上海平均售价较高的项目占合约物业销售额的比例较高。
瑞安房地产行政总裁王颖在业绩会上对上海高端及豪宅市场进行了分析。她指出，2024年上海高端及豪宅市场的销售量几乎翻番，其中套均总价在人民币3000万到5000万元以上的一手豪宅销售较2023年都有大幅度的增长。2024年全年，上海套均3000万元以上的住房成交超过2500套，占全国市场份额超过六成。从全国范围来看，2024年四个一线城市总价超过3000万元的高端豪宅销售同比增长70%，在全部30个重点城市中的总占比，从2023年的91%上升到94%。王颖表示：“这一方面是由于供应链的增加，另一方面也反映出上海市场庞大和相对稳固的客户基础，以及高净值人群核心资产配置的强劲需求。”
王颖还提到：“去年11月份以来主要一线城市房价环比转正，二线城市紧随其后，也在12月份环比转正，这表示了市场在更大范围内趋于稳定。在政策支持力度加大的背景下，上海楼市也继续表现出比较强的韧性。2024年‘927’新政极大地推动上海市场走稳向好，与此同时住房市场走稳向好也带动了土地市场的升温和火爆。今天（3月28日）大家也看到了上海市场的土拍结果，优质的住宅土地都有非常高的溢价。”
基于这样的政策和市场环境，王颖表示瑞安房地产的业务战略重心主要有三点：第一，将继续聚焦一线城市，尤其是上海市场的发展机遇。“当然现在的市场环境下，我们仍然会坚持审慎的原则，在保持财务稳健的前提下，再考虑新的投资发展机会。短中期内步步为营，不冒进会是我们的主要经营方针。”第二，继续以翠湖品牌为核心的Best in Class产品策略，依托新天地社区的品牌和差异化的竞争优势，把握中高端细分市场的机会，持续强化公司在核心市场的品牌影响力和吸引力。第三，在市场调整真正完成前主要以轻资产模式拓展业务，进一步创新商业模式，持续拓展更多的外部资本和策略性合作伙伴，充分发挥瑞安品牌与人力资本优势，扩大业务规模，推动公司的可持续发展。王颖指出，轻资产模式也是瑞安房地产在未来业务发展当中新的驱动力，目前公司已经获得了一些合作项目，尤其是在上海新天地社区同永业集团，就永年里开发翠湖品牌的高端住宅，提供项目的定位、开发、营销、资产管理和运营的专业管理服务。这一方面能够减轻公司在投资方面的资本性投入，另一方面也能够持续保持在市场上的品牌影响力。
上海两项目拉动租金收入增长，鸿寿坊租金及相关收入同比增长近3倍
在商业部分，瑞安房地产指出，租金及相关收入总额同比增长主要得益于蟠龙天地和鸿寿坊的额外贡献。这两个项目均于2023年成功开业，并继续保持高人流和强劲的销售增长。
瑞安房地产披露的数据显示，以蟠龙天地和鸿寿坊为代表的新天地社区2024年客流量和整体销售额分别增长了12%和8%。不过，由于市场消费需求下降和零售物业供应量增加，续约租金转跌。
截至报告期末，瑞安房地产零售物业组合的平均出租率达94%，显示出公司在零售物业运营方面的良好表现。
在办公楼方面，由于经济放缓和供应过剩，办公楼市场面临严峻挑战。许多企业已放慢业务脚步或暂停扩张或搬迁的计划。瑞安房地产指出，受激烈市场竞争及宏观经济环境影响，截至报告期末的续约租金转跌。截至报告期末，瑞安房地产相对成熟的办公楼物业的平均出租率达91%，办公楼物业组合的整体出租率为69%，同比增长3个百分点。
瑞安新天地有限公司行政总裁张斌在业绩会上表示：“毫无疑问商业物业在当下是面临非常竞争的环境，非常严苛的市场挑战。”他认为：“过去几年里整个商业物业面临的挑战是前所未有的，无论是零售还是办公的需求端都处于相对比较低迷的状态。与此同时看到市场上大部分的同质化的供应量非常大，所以这两方面结合起来在当下市场，要取得租金的增长其实非常不容易。”
不过，张斌也表达了积极的态度。他表示：“尽管如此我们的团队都没有怀疑过，我们始终坚持用可持续和盈利性的增长为我们的目标。无论是我们已经形成稳定规模的物业有机增长，目前打造的即将投放市场的项目，还是已经拿到轻资产的项目，这三部分的项目都会在各自领域做好聚焦的事情，令这些能够变成资金回报和recurring income（经常性收入）的来源。”
张斌指出，2024年9%的租金增长主要来自几方面：第一是零售部分，瑞安房地产在过去非常重视创新，蟠龙天地和鸿寿坊两个项目都是结合当下消费者的需求趋势和公司的创新、资源到极致。“非常高兴看到去年这两个非常创新的产品打造了非常好的租金涨幅和稳健的经营。这两个项目也贡献了零售主要的租金增长。”财报数据显示，报告期内，蟠龙天地的租金及相关收入约为1.15亿元，同比增长64%；鸿寿坊的租金及相关收入约为0.82亿元，同比增长290%。
在办公方面，张斌表示：“我们始终把出租率当作我们第一聚焦点，除了去年灵活租金策略的延续，今年重点打造一站式办公解决方案，以及在零碳和其他服务方面实现进一步的突破。希望为办公空间带来更多高品质的租户，实现办公持续的稳定增长。”
本文围绕瑞安房地产2024年全年业绩展开，涵盖了财务数据、物业销售、租金收入等多方面内容。公司虽面临利润下滑、市场挑战等问题，但在物业销售和租金增长上也有亮点。如翠湖天地六期销售火爆，蟠龙天地和鸿寿坊拉动租金增长。同时，公司明确了未来聚焦一线城市、强化品牌、拓展轻资产模式等战略方向，有望在市场筑底回升中实现可持续发展。
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