招商局商业房托2024年：成本管控与市场挑战应对之道，招商局商业房托2024年业绩亮眼，多举措实现增长

本文围绕招商局商业房托2024年的财务表现和资产运营情况展开。详细阐述了其在财务方面的成本控制、融资优化以及可分派收入的增长，同时分析了底层商业物业运营表现的分化特征，包括零售物业和写字楼项目的不同情况，并提及了未来应对市场挑战的策略。

我们来聚焦招商局商业房托2024年的财务表现，相关数据来源于企业公告。在这一年，招商局商业房托的物业经营开支为1.46亿元，与上一年度相比，增长了8.7%。不过，这一增长幅度与物业收入净额的增速基本保持一致。在扣除经营开支之后，物业收入净额大约为3.84亿元，较上一年增长了8%。

与此同时，在这一年里，基金通过低息再融资的方式，有效降低了融资成本。融资成本下降了3.9%，降至1.32亿元，而这部分成本主要是银行借款的利息开支。截至去年年末，基金的总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%，低于房托基金守则所要求的50%上限。

值得一提的是，今年1月，招商局商业房托与独立第三方银行成功签订了一份为期5年、金额为41亿元的贷款融资协议，固定年利率为2.8%。其中40.08亿元已于1月提取，用于偿还固定利率分别为3.55%和2.93%的全部先前境外融资。

此次提取低利率的贷款融资用于提前偿还利率较高的贷款，预计将为基金节省大量的利息支出，从而有效地控制融资成本。管理层在业绩会上表示，通过贷款置换这一举措，基金的综合贷款利率从3.17%下降至2.8%，下降了37个基点。

基于物业收入净额的稳健提升、经营开支的合理控制以及融资成本的优化等多方面因素，基金2024年的可分派收入与2023年相比，增长了23.2%，达到1.1665亿元。每基金单位分派也增至0.1120港元，增幅为21.1%，年化回报率为9.2%，比上年度提升了2.3个百分点。同时，管理层决定全额分派可分派收入，以此保障投资者的收益。

参会的投资者向商业客透露，可分派收入之所以实现高增长，更关键的原因在于融资结构的优化带来了成本节约。低息贷款置换高息债务所减少的利息支出，能够直接转化为可分派收入。因此，在物业收入与经营开支增速相对平稳的情况下，可分派收入实现了超预期的增长。

另外，截至2024年末，基金总资产值为100.81亿元，与上年同期相比下跌了3%。

总结来看，招商局商业房托基金在2024年通过拥有优质资产组合、提供良好的经营服务、制定精准的市场战略以及进行有效的成本管控等一系列举措，实现了业绩与分派的双重增长。

资产运营分化

在具体的商业物业运营表现上，招商局商业房托基金2024年底层资产经营表现呈现出显著的分化特征。其持有的资产组合主要聚焦于深圳和北京的核心区域，包含6项优质商业物业。其中5项位于深圳蛇口，1项坐落于北京CBD，整体物业组合的平均出租率达到了90.6%。

其中，零售物业花园城的升级改造成为运营中的一大亮点。根据企业2024年业绩报告披露，花园城物业的年租金收入涨幅位居首位，全年租金收入达到8040万元，同比增长了55.8%，成为业绩增长的重要引擎。这主要得益于该物业升级改造后，招商情况十分可观，物业出租率从2023年末的73.7%提升了19.8个百分点，达到93.5%。

管理层表示，2024年为了尽快使商场达到全面经营状态，运营团队在租金单价上做出了较大的让步。同时，今年经济下滑的趋势仍在继续，对于花园城项目来说，最重要的是在保持出租率的前提下，进一步提高出租单价。

从写字楼项目层面来看，位于深圳蛇口网谷的三个写字楼项目经营活动保持稳定。其中，科技大厦继续保持100%满租，租金同比上涨4.5%，该项目由深圳市前海蛇口自贸区医院整租，项目估值维持不变。

不过，值得注意的是，该项目在今年和明年将有大面积租约到期，项目面临着单一租户及大面积租约即将到期的风险。

另外，由于2024年内新时代广场有大面积租户租约到期的影响，其出租率下降了15.5个百分点，降至74.1%。同时，受到深圳写字楼租赁市场持续承压以及周边甲级写字楼竞争的影响，新时代广场项目的租金单价同比下降了13.9%，降至149.8元/平方米。

稳定写字楼项目的出租率仍然是基金发展的重要目标。今年，基金将继续通过精细化运营、优化租户服务以及采取灵活的租金策略，来应对写字楼租约到期的问题。

据企业业绩报告披露，除科技大厦外，招商局商业房托持有的另外5项商业物业租金单价均出现了不同程度的下滑。其中，新时代广场、招商局航华科贸中心以及花园城项目租金单价同比降幅均超过10%。

显然，在商业地产市场供需失衡、租金下行压力加大等背景下，“以价换量”成为基金应对挑战的主动选择。通过适度降低租金水平，来换取更高的出租率，从而平衡短期收益与长期资产价值。

投资者援引管理层的说法称，市场租金和出租率就像一个跷跷板的关系，招商局商业房托并不是选择一味地降价以提升出租率，而是坚持适度以价换量的策略，以保证项目年度总收入持续稳定。

商业客从企业业绩公告中获知，招商局商业房托持有物业组合的整体估值由2023年末的92.51亿元下滑至89.87亿元。投资者表示，招商局商业房托也在积极应对物业估值下滑的挑战，通过优化项目运营、提升服务品质等措施，尽量减缓估值下滑的速度，保障整体物业组合价值的稳定。

另外，管理层在会上表示，2025年商业地产市场仍面临着租金下滑、空置率上升、宏观经济发展等挑战。招商局商业房托将积极拓展租户资源，寻找不同区域及不同资产类别的投资机会，以增强投资组合的抗风险能力。同时，还将继续探索压缩房托基金运营及融资成本的更多可能性。

本文详细介绍了招商局商业房托2024年的财务状况和资产运营情况。财务上，通过成本管控和融资优化实现业绩与分派双增；资产运营方面，底层商业物业表现分化。未来，招商局商业房托将积极应对市场挑战，采取多种策略提升抗风险能力和保障资产价值稳定。