招商蛇口2024业绩发布会：坚守“精进”路线谋发展，招商蛇口2024：房地产寒冬中如何保住基本盘与开辟第二曲线

本文聚焦招商蛇口2024年业绩发布会及年度报告，详细阐述了公司管理层对房地产行业的审慎判断，介绍了公司在业务调整、市场表现、财务状况等方面的情况，以及向资产运营、物业服务等领域转型，培育第二增长曲线的战略规划。

3月18日下午，招商蛇口隆重召开了2024年业绩发布会。公司董事长蒋铁峰、董事总经理朱文凯、财务总监兼董事会秘书余志良等一众董事会成员以及高级管理人员齐聚一堂，共同出席了此次重要会议。

和去年如出一辙，招商蛇口的管理班子对当前的房地产行业依旧保持着审慎的态度。董事长蒋铁峰直言：“我们认为，支撑我国房地产高速发展的人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利这四大红利，已经逐步消退了。”与此同时，他还敏锐地指出了行业发生的四个根本转变：市场供求关系从过去的供不应求转变为如今的供过于求；成交格局也从一手房为主转向了二手房为主；曾经盛行的“三高”经营模式已然终结；房地产企业的性质也正从影子银行回归到开发本源。

正是基于这样精准的判断，招商蛇口在2024年毅然选择以“精进”作为贯穿全年发展的关键理念，坚定不移地坚持“精耕细作、稳中求进”的发展策略。所谓的“精进”路线，从某种角度来看，其实可以用“聚焦”来精准诠释，这里的聚焦不仅仅体现在区域上，同时也体现在业务上。蒋铁峰透露，公司对业务组合进行了相应的调整，将代建业务作为一种延伸并入了开发业务；城市服务则更新为物业服务。

在波涛汹涌的房地产市场浪潮中，即便再庞大的企业这艘“船只”，也需要适时调转“船舵”，以保持自身的稳定发展，招商蛇口也不例外。

保住基本盘

在召开业绩发布会前夕，招商蛇口披露了公司2024年度报告。报告显示，在报告期内，公司实现营业总收入1789.48亿元，同比上升2.25%。然而，期内归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，较2023年减少了22.81亿元，同比下降36.09%。

对于利润下降的原因，招商蛇口方面解释称，主要是因为公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。从年报数据进一步分析，利润减少主要与计提减值密切相关。招商蛇口去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，这一数字高出归母净利润规模整整20亿元，而上年同期的计提减值金额为36.91亿元。在各项减值损失中，存货部分计提减值的规模最大，达到了35.75亿元，占比超过一半。

蒋铁峰表示，公司这几年一直在致力于修复资产负债表，积极处置一些不良的存货资产。此次计提60亿元减值规模，也是为了把一些潜在的风险提前释放掉。从数据来看，资产负债表确实得到了一定程度的修复。截至年末，剔除预收账款的资产负债率为62.37%、净负债率为55.85%、现金短债比为1.59，三道红线指标均保持绿档。

在毛利率方面，招商蛇口2024年录得税前整体毛利率较上年进一步下降1.28个百分点，降至14.61%。这主要与房地产市场下行的大环境有关，整个行业基本都面临着销售量价层面的巨大压力，包括大额计提减值也与房价的下跌密切相关。

作为一家房地产企业，开发业务仍然是招商蛇口营收和利润的主要来源。2024年，开发业务实现营收1563.61亿元，同比增长1.38%，占公司总营收比重的87.39%。报告期内，招商蛇口累计实现签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.02亿元。尽管销售金额和面积均出现了同比下降，但在蒋铁峰看来，房地产市场依然具有广阔的发展前景：“目前市场已经进入了底部区域，我们可能要优中选优，选择核心城市、核心区域进行投资。”

近些年来，招商蛇口在投资端不断进行区域上的聚焦。2020年之前是1.0版本，选择在70个城市进行布局；2021 - 2023年是2.0版本，主要深耕核心6 - 10城，以及进行机会型投资14城；之后进入3.0版本，大投资框架依然是30城，不同的是要进一步聚焦核心10城。去年，招商蛇口并未披露核心10城的具体名单，而在此次业绩会上，这十座城市终于“千呼万唤始出来”，除了北上广深外，西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州也都囊括在名单之中，这些城市基本都是公司销售表现较好的城市。

2024年，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城的销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售TOP5。在以销定投的策略下，报告期内，招商蛇口核心10城的投资金额占比达到90%，一线城市的投资占比为59%。

2024年，公司累计获取26宗地块，拿地数量较2023年的55宗大幅减少，拦腰斩半。总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益支付地价约为335亿元，权益拿地金额占比为68.9%；2023年为75.9%、2022年为59.7%。虽然拿地规模有所缩减，但公司管理层却极度看好这批“面粉”。蒋铁峰指出，近期做了一些动态评估，2024年新增地块收益率将比2023年更高，或许能够达到20%以上，这也将是未来公司贡献销售业绩和结转利润的一个重要来源。

除了传统的拿地开发模式，招商蛇口还将代建业务作为一种延伸并入了开发业务，并在去年成立了招商建管平台。不过，董事总经理朱文凯指出，短期内公司并不会把代建业务作为像物业、公寓等业态的核心转型方向，更多的是将其作为一种战略补充。

第二曲线

当前，房地产行业发展正进入新旧模式转换的关键阶段，提升运营能力，培育利润增长的第二曲线成为了房企实现高质量发展的主要方向。在保住基本盘的基础上，招商蛇口管理层表示，公司将坚持“四三二一”战略引领，坚定落实转型发展，在做稳开发业务基本盘的基础上，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为公司的第二增长曲线。

在此次业绩会上，管理层多次提及资产运营业务，这是公司转型的主战场之一，在过去一年里取得了颇为不错的成绩。目前，该业务仍处于成长阶段，期内实现营收约71.5亿元，同比增加7.41%，占公司总营收比例3.99%。

报告期内，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%，同比提升0.2个百分点。期内新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，包含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。

朱文凯提及，资产经营业务将坚持聚焦主力业态，聚焦核心区域。2025年计划新入市的项目约120万平方米，包括9个公寓、8个商业、3个产业园，布局在上海、深圳、南京、杭州、重庆等高能级城市。

据了解，集中商业是该公司着重打造的业务主赛道之一，2024年此类业务实现收入17.7亿元，开业三年以上项目出租率达91%。截至期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共47个，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。

此外，作为与资产运营业务十分贴合的产品，公募REITs在招商蛇口未来规划中同样占据着重要的席位。去年，招商蛇口以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，成功发行了蛇口租赁住房REITs，募集资金13.64亿元。财务总监余志良指出，对公募REITs来说，目前相对低息的环境有利于REIT产品的发行。它不仅是一种融资手段，同时也是资产上市的一个良好通道，能够促进招商蛇口资产运营业务有效的产融协同。

另一个转型方向是物业服务和轻资产运营服务。2024年，招商蛇口旗下上市平台招商积余实现营收171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。期末，在管项目2296个，管理面积3.65亿平方米。

围绕着战略转型，董事长蒋铁峰提出了打造“综合开发运营服务商”的转型愿景，这恰好分别对应着房地产开发、资产运营、物业服务三大业务。

本文详细介绍了招商蛇口2024年业绩情况和未来发展战略。面对房地产行业红利消退和市场变化，公司以“精进”为关键，调整业务组合，聚焦区域和业务。虽利润因减值下降，但资产负债表有所修复。在投资上聚焦核心城市，对新增地块收益乐观。同时积极培育资产运营、物业服务等第二增长曲线，提出打造“综合开发运营服务商”愿景，展现出应对行业变革的积极姿态和清晰思路。