郑州奥特莱斯：市场博弈中的冰火两重天，郑州奥莱：繁华背后的竞争与挑战

本文聚焦郑州奥特莱斯的发展情况，介绍了其发展历程、当前在营项目、运营公司类型、商业模式等，分析了不同类型奥莱的特点和经营状况，还对比了郑州与长沙、武汉等城市奥莱的发展，探讨了未来郑州奥莱面临的挑战与机遇。

在有关郑州奥特莱斯项目的报道下，我们常常能看到这样的评论：“郑州撑得起这么多奥莱吗？”奥特莱斯在郑州的发展已经超过十年，陆陆续续开了9家，不过其中2家已经闭店。而杉杉奥特莱斯·中牟店迅速成为“奥莱顶流”，这让杉杉集团对郑州市场充满信心，去年在二七区开设了新商场。

当下，频繁出现在大众视野的奥特莱斯，在郑州的发展究竟如何呢？

一场奥特莱斯的激烈鏖战正打得火热

康城奥莱、麦迪逊奥莱都已经闭店；鸿裕奥莱、世贸奥莱、天河奥莱、丰登奥特莱斯芭蕾雨也先后“停工”。奥特莱斯在郑州曾一度陷入沉寂，直到2016年郑州杉杉奥特莱斯·中牟店开业，郑州才拥有了真正意义上的奥特莱斯。

此后的十年间，郑州奥特莱斯发展迅猛。一方面，郑州杉杉奥特莱斯·中牟店有了良好的开端，吸引了外来企业关注郑州及周边城市的消费市场；另一方面，走势良好的奥莱业态，让郑州旧有物业调整看到了新的希望。

目前，郑州在营的奥特莱斯项目一共有7家，分别是郑州杉杉奥特莱斯·中牟店、郑州华盛奥特莱斯、郑州首创奥特莱斯、郑州万华奥特莱斯、郑州杉杉奥特莱斯·二七店、郑州王府井城市奥莱、郑州丹尼斯奥莱天地。总体量达到66.2万㎡，人均奥莱面积0.05㎡/人，高于全国人均奥莱面积。这表明郑州奥莱业态从增量机会进入到了博弈机会，竞争变得更加激烈。

郑州奥莱的运营公司主要分为两类：

• 一类是像首创集团、杉杉商业、华盛这样的专业奥莱运营商，他们具备专业的奥特莱斯运营经验，积累了相应的品牌资源。

• 一类是像王府井、丹尼斯这样的百货运营商，开展多元化业务。

奥特莱斯的商业模式存在郊区奥莱和城市奥莱两种，这两种模式在选址、品牌结构、经营策略等方面有着明显的差异。

5座远郊型奥莱分布在郑州主城区与周边乡镇的交叉带，其中郑州首创奥莱、杉杉奥莱二七店和华盛奥莱更是布局在地铁沿线，通过郑州交通内循环和出城道路，能够辐射到郑州主城区及周边城市。

杉杉奥莱和首创奥莱战略布局在郑州城郊，充分发挥自身“名品+折扣”的品牌资源优势，依托较大的土地面积、较低的租金成本、更宽敞的购物环境和停车设施，打造国内主流的综合性奥特莱斯。它们占据郑州东、南、西三侧，再加上北侧新乡市的王府井奥莱·平原小镇，形成了“包围郑州、虹吸周边”的态势。

与远郊型奥莱的主动布局不同，2座城市奥莱位于郑州主城区，是在“百货业租金高企、优势流失之际”的转型举措，试图通过百货“奥莱化”来寻求自救，但在品牌级次和折扣力度上比不上远郊型奥莱。

2015年，丹尼斯集团对丹尼斯四、五天地进行调整，将原本冷清的家具业态腾退，引入“城市奥莱”概念，打造了丹尼斯首个奥莱天地。2019年，传统百货进行转型，城市奥莱大量出现——二七商圈的金博大牵手麦迪逊城市奥莱，王府井百货锦艺城店转型为城市奥莱……到如今，原本火热的城市奥莱热度下降，仅剩下2家，部分项目要么离场，要么夭折。

在郑州商业的聚光灯下，头部企业抢占市场，老百货转型求生存，新老玩家不断入局和出局。其结果是，奥莱这块蛋糕在郑州越做越大，逐渐向头部企业、头部品牌集中，形成了商业领域常见的“强者恒强”格局。

郑州奥莱们的经营状况如何？

冰火两重天

奥莱玩家们在郑州跃跃欲试，不过有人欢喜有人愁。

赢商大数据监测发现，2024年郑州奥莱市场呈现“冰火两重天”的局面，部分项目表现出色，流量高、人气稳定，成为区域商业标杆，而另一些则面临困境，人气低迷。客流量虽然不是判断奥莱好坏的唯一指标，但却是见证“微度假”兴盛的重要参考。

▶▶ 郑州杉杉奥特莱斯中牟店作为郑州奥莱的开篇之作，已经走过了九个年头，客流和人气始终稳居郑州奥莱第一梯队，其中异地客群高达52%，主要来自开封、新乡、周口、商丘等地。借助“只有河南”“电影小镇”“方特”等8个景区，“景区奥莱”创造了更多的情绪价值。

2024年，该店升级定位为“花园奥莱·休旅杉杉”，新增了三期高街潮牌区、美食街和美食坊，融入了自然友好、儿童友好、女性友好、宠物友好等概念。同时，对原来70%的店面进行了升级，汇聚了超100家品牌旗舰店，成功跻身“30亿+俱乐部”，拥有50家全国第一品牌、5个亿元店、40个超级奥莱品牌旗舰店、80个中原奥莱独家高阶品牌。

▶▶ 或许是因为第一家店的成功，杉杉集团在二七区开设了第二家奥特莱斯，进一步巩固和拓展郑州市场，形成“一城两店”的联动布局。郑州杉杉奥特莱斯·二七店建筑面积14万平方米，利用地势高低差，设计成双首层户外街区，引入了GUCCI、PRADA、BURBERRY等奢侈名品，以及CNC女装、Coccinelle（可可奇奈尔）、Ladytoday（粉合集团）等20+家河南首店。开业首日取得了“开门红”，客流达12万人次，活动期间销售额2亿元。不过在度过新手期后，流量回落至日常水平，与一店相比仍有较大差距。

▶▶ 郑州丹尼斯奥莱天地在调改初期没有达到预期效果，经过几年的努力，丹尼斯奥莱天地侧重“女装、运动和童装”做折扣品，与CBD、丹尼斯其他商业业态店构成生态圈，加大了折扣力度，日常5 - 8折，节假日1 - 6折，逐步实现了流量增长。同时，作为本土第一大零售公司，丹尼斯集团有能力协调品牌商将部分尾货、奥莱货留给丹尼斯奥莱天地，稳固了其在郑州奥莱市场的地位。

▶▶ 首创置业联手河南新田置业打造的郑州首创奥特莱斯，2018年开业，建筑面积9.6万㎡，选址在郑州下辖的荥阳市，以“一站式购物+意大利风情体验”为核心，汇集了近200个国际国内知名品牌，号称郑州“最具性价比的奥特莱斯”。客流数据显示，郑州首创奥特莱斯主要辐射周边的马赛镇、贾峪镇，以及依托洞林湖“旅游+”资源。

未来，郑州奥莱市场将面临更多的挑战和机遇，如何优化品牌结构、提升折扣吸引力和进行差异化定位，将是各项目能否持续发展的关键。

郑州奥莱的现状

武汉、长沙都经历过

奥特莱斯（OUTLETs）在国内的发展，总体呈上升趋势，尤其是近五年，折扣经济盛行，消费者“可以买贵的但不能买贵了”的心理变化，使得全国奥莱掀起了规划和建设的热潮。

据统计，2024年全国新开奥特莱斯项目12家，合计入市体量超205万方，在营奥特莱斯总数达到251家，总销售额约为2390亿元，其中80%以上在一、二线城市。

城市决定着奥莱项目的上限。城市能级越高，对产业、资本、人口的吸附能力越强，经济发展水平越高，在其他条件理想的情况下，商业项目的经营环境和经营业绩上限也就越高。

郑州作为河南省会，地处中原腹地，常住人口超千万，2024年全市生产总值为14532.1亿元，社会消费品零售总额5884.6亿元。与郑州同属中部的省会城市，如长沙、武汉，都经历过奥莱大规模开发，也都曾饱受“奥莱是否过剩”的质疑。

综合各个城市奥莱存量来看，按照人均奥莱面积计算，武汉、长沙、郑州三城都属于博弈机会城市，是人均奥莱面积高于均值的城市。这些城市的奥莱业态虽然进入了存量发展阶段，但依然有不惧竞争的新玩家入场。

比如长沙拥有砂之船（长沙）奥莱、环球奥特莱斯、时代奥特莱斯、友阿奥特莱斯购物公园、百联奥特莱斯广场、通程奥特莱斯（华晨店）、友阿城市奥特莱斯（五一店）、友阿城市奥特莱斯（喜乐店）8家。

武汉是中部唯一进入GDP前十的城市，其社会消费品零售总额为7931.87亿元，拥有7家在营奥特莱斯，总商业面积约102.79万㎡，分别为黄陂的百联奥特莱斯主题公园、光谷的武汉首创奥特莱斯、江夏的罗马春天国际奥莱小镇、青山的武商城市奥莱、汉阳的泛悦·城市奥特莱斯等。

从三地入驻奥特莱斯的类型可以发现，头部奥莱企业占比扩大，城市奥莱由热转冷，竞争的主要战场在远郊型奥莱之间展开。单看远郊型奥莱规模，郑州与长沙、武汉处于同一梯队，杉杉奥特莱斯的拓展势头十分猛烈。

不过，在快速增长之后，三地奥特莱斯生态正从蓝海转变为红海，市场分化加剧。一边是郑州杉杉奥特莱斯中牟店、武汉百联奥特莱斯、长沙友阿奥特莱斯购物公园、武汉首创奥特莱斯、砂之船（长沙）奥莱跻身中国奥特莱斯50强；另一边是长沙时代奥特莱斯经营情况一般，武汉绿地城欧镇奥特莱斯近乎闲置……

“人人都想分一杯羹”的奥莱未来，入局者或将面临“赢家通吃”：奥莱头部企业将继续在奥莱市场领跑，发展集中化程度越来越高，规模效应将更加明显。即便对于头部奥莱企业来说，当前正处于火热建设期，也难以保证未来一定一帆风顺。

郑州奥特莱斯将面临怎样的挑战？又会给消费者带来什么惊喜？让我们拭目以待。

本文详细介绍了郑州奥特莱斯的发展历程、现状及未来趋势。目前郑州奥莱市场竞争激烈，呈现出远郊型奥莱与城市奥莱不同的发展态势，且不同项目经营状况差异较大。与长沙、武汉等城市相比，郑州奥莱在规模和发展阶段上有相似之处，未来市场将面临更多挑战和机遇，头部企业优势可能会更加凸显。