杨浦滨江新发展：聚焦中信泰富项目，杨浦滨江地块开发：中信泰富的新征程

本文将聚焦于上海杨浦滨江的中信泰富项目，讲述杨浦滨江的发展现状，包括地块出让、价格走势等情况，同时深入分析中信泰富项目的规划、面临的问题以及周边项目情况，探讨其开价合理性等多方面内容。

在上海，杨浦滨江这个地方有些特别。以前说起滨江，大家都觉得是好地方，可前面加上杨浦，就感觉有点不一样了。

杨浦在上海市区里，一直没什么太强的存在感。经济方面，亮点不多；旅游方面，景点也比较少。杨浦滨江作为上海近代工业的发源地，城市的面貌看起来比较破旧，还遗留着不少历史问题。

不过这几年，因为规划方面的利好，杨浦滨江的产业招商发展得特别快。就拿2024年来说，杨浦一共拍出了9幅住宅地块，其中有7块就在杨浦滨江，而且这些地块都是溢价成交的，最高的溢价率达到了23.2%呢。

这就好比“面粉”价格涨了，“面包”的价格自然也会跟着涨，这对拿地的企业来说，有利也有弊。

拿地14个月之后，中信泰富在杨浦区平凉社区01E4 - 03地块（平凉街道8、9街坊）的项目发布了设计方案公示。

这个地块打算建5幢15 - 17层的小高层住宅，首层都是架空的，还有大量的商业和办公楼配套。在地块的东侧和东南侧是10米高的办公、配套楼；西侧是8 - 24米高的商业、办公楼；西南角有100米高的商业、办公楼。

另外，有一些风貌住宅属于文保点，还有优秀历史建筑被规划为商业、办公、牙防所等用途；福禄街变成了商业的内部通道。

位于小区中央位置的5号楼正对着下沉庭院，很可能是楼王，采用一梯一户的设计，整体轮廓像飞机户型，南北通透；西侧的6号楼也是一梯一户设计，东侧的1号楼、2号楼、3号楼都是四梯四户。主力户型预计在120㎡左右。

该地块的容积率是3.26，按照规划要求，办公占48%、商业占15%、住宅占37%。因为这个项目的商办占比比较高，所以也产生了一些问题。

小区有两个机动车出入口，但都是商办和住宅共用通道，整体的动线比较复杂，可能会出现人流杂乱的情况。

小区中间有个大概20米高的文保建筑，基本上是紧挨着小区的，后续可能会影响到小区的私密性。

近几年，杨浦滨江的价格已经迈上了新的台阶。

2020年的时候，杨浦滨江的新房成交均价在10.4万元/㎡左右。2022年，瑞安房地产遴选获得平凉6街坊，一下子就把杨浦滨江的房价推到了21万元/㎡，创造了当时新房历史最高联动价。到了2024年，新房成交均价已经涨到了11.7万/㎡左右。杨浦滨江内中环区域，甚至已经有新房达到了12.1万元/㎡。

那么中信泰富这个项目开价多少才合适呢？

参考当下的土拍行情，外界觉得开盘16万/㎡的单价算是比较符合行情的价格。

看看同在内环的其他项目：虹口区金茂瑞虹地块的放风价是18万；华润虹口项目放风价16万；静安招商康定壹拾玖放风价18万；黄浦区金陵华庭18.9万。

中信泰富项目靠近黄浦江北岸，和早年开发完成的陆家嘴滨江金融城隔江相望。陆家嘴滨江金融城是中信泰富和中国船舶工业集团在2005年联合开发的，其中的住宅部分叫九庐，开盘价超过13万元/㎡，现在小区的二手房均价已经超过22万元/㎡了。

从市场方面来看，地块东南侧是瑞安翠湖滨江项目正在销售，2024年7月首次开盘推出90套联排/别墅房源，均价21万元/㎡，网签率约32%。

地块东北侧是招商蛇口桐安里项目在售，这是个低密风貌别墅项目，包含联排、叠加产品，2024年12月首次开盘，推出19套别墅房源，均价约19万元/㎡，网签比较少。

地块东侧是保利外滩序·BUND45项目，2024年12月开盘，共推出74套小高层房源，均价12.9万/㎡，开盘就售罄了，认购率达到714%。

在次新房方面，地块西北侧是首创天阅滨江，贝壳找房的数据显示，去年12月成交均价为12.3万/㎡，今年1月的挂牌均价涨到了13.08万/㎡；再北侧的保利翡丽甲第，1月成交均价15.17万/㎡。

中信泰富项目的建设单位是上海锦富滨贸置业有限公司，它成立于2023年11月，由扬州锦泰地产发展有限公司持股87%，上海滨贸企业管理有限公司持股13%，前者是中信泰富地产的全资子公司，后者由杨浦区国资委全资控股。

2023年12月，中信泰富联合杨浦国资通过协议出让的方式，以总价114.4亿元，楼面价6.3万元/m²竞得了4宗打包地块：杨浦区平凉社区03B1 - 01地块（平凉街道5街坊）、01F2 - 01地块（平凉街道10街坊）、01F3 - 01地块（平凉街道11街坊）及01E4 - 03地块（平凉街道8、9街坊）。

这四宗地块都是杨浦区的历史风貌保护地块，总建筑面积18.1万㎡，其中住宅建筑面积11.3万㎡，办公建筑面积5.2万㎡，商业建筑面积1.6万㎡。这次出规划的01E4 - 03地块是四块地中唯一一块混合用地，其他三个地块规划是低密别墅。

这个地块包的拿地门槛相当高。

不仅要满足世界150强的要求，同时还要有在上海50万方城区商住办开发经验、50万方自持经验的房企才行。

经过一轮筛选，只有中海、华润、中信泰富符合条件。最后，中信泰富获得了地块的开发权。

中信泰富是中信股份主要的地产开发平台。2016年3月，中信集团将旗下住宅地产等资产以310亿元转让给中海地产，之后在房地产市场沉寂了很长时间。2020年开始，中信泰富又回归到住宅开发领域。

在上海市场，中信泰富打造了中信泰富九庐、陆家嘴滨江金融城、中信泰富又一城、中信泰富广场等项目。

本文总结了上海杨浦滨江的发展现状，特别是地块出让和价格走势情况。重点分析了中信泰富项目的规划布局、面临的问题如小区动线和私密性等，同时结合周边项目情况探讨了中信泰富项目的开价合理性，还介绍了中信泰富的企业背景以及其获取地块开发权的过程等多方面内容。