春节后北京昌平区朱辛庄地块的土拍情况。包括地块出让的基本信息，如成交价格、楼面价，地块的组成、规模、容积率等要求。还提到该地块所在板块的地理位置优势，以及之前该板块项目的销售情况，分析了中海再次拿地的原因，最后阐述了地块底价成交反映出的市场理性回归的多方面原因。
春节过后，北京的土地拍卖活动仍在持续不断地进行着。就在2月18日这一天，昌平区的朱辛庄地块迎来了它的新主人。此次土拍有个特殊之处，那就是该地块既没有设置土地限价，也没有设置销售指导价。最终，未来科学城和中海以12.8亿元的底价成功摘得这块土地，经过计算，成交的楼面价为3.17万/㎡。
从土拍信息当中，我们可以详细了解到这块地块的构成情况。它是由两部分组成的，其中编号为CP01 - 0801 - 0029的部分是R2二类居住用地。这部分用地的规模大概是1.61公顷，按照相关规定，地上建筑规模可达4.032万㎡，其容积率设定为2.5，限高80米。并且，在建设过程中还需要配建一些公共设施，包括一处地上建筑规模为1000㎡的养老服务驿站，以及不少于1000㎡的沿街商业，这些建成之后都要无偿移交给相关部门。另外一部分，编号为CP01 - 0801 - 0041的是A4体育用地，这部分用地规模约为1.88公顷，地上建筑面积大概是1.13万㎡，限高45米，容积率为0.6。当把这两部分合并之后，地块总体用地规模就达到了3.49公顷，地上建筑规模则为5.16万㎡。
朱辛庄地块所在的板块可是昌平南的热点板块，它的地理位置十分特殊，正好处于海淀与昌平的交界处。这个特殊的地理位置使得它能够承接来自海淀北的外溢购房需求。中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍说，在之前这个板块内推出的一些项目都非常受欢迎。就拿大华启宸府、越秀星樾现房来说，这两个项目都是出了名的“日光盘”。还有中海寰宇未来，这个项目在去年3月开盘的时候，一下子推出了900余套房源，到现在为止，它的网签去化率已经超过了60%。
张凯对此有着自己的看法，他认为中海再一次在这个板块拿地，这充分表明了中海对朱辛庄板块价值的高度认可。本宗地块和上述提到的项目相比，有着一个很大的优势，那就是它距离8号线朱辛庄站更近，只有大约300米的距离。8号线可是有着“地下中轴线”的美誉，它贯通南北，含金量相当高。而且朱辛庄站还与昌平线交汇，这就使得交通更加便利。向北可以到达沙河高教园，向南则能够抵达生命科学区、西二旗，这些地方都是优质购买力的代表区域。
不过，这宗地块以底价成交这件事，也从侧面反映出了市场的理性回归。这里面是有原因的，一方面呢，在2023年的时候，昌平区的供地主要集中在朱辛庄及北四村板块，土地供应量的增加在一定阶段上稀释了客群。也就是说，原本集中在这个板块的购房人群被分散了，板块的热度在2023年的土拍过程中已经提前释放了一部分。如果后期还继续供应土地的话，那么很可能就会面临同质化竞争的风险。另一方面，朱辛庄板块的新房成交价格稳定在6.2 - 6.4万元/㎡之间，这个价格和次新房（例如领秀慧谷的价格在6.3 - 7万元/㎡）已经非常接近了，两者之间的价差在不断缩小，这样一来，倒挂红利就被削弱了，投资属性也就跟着减弱了。综合各个方面来看，本次土拍的情况反映出了市场在土地供求关系、价格走势等方面的理性思考。市场参与者对后续的发展抱着一种审慎乐观的态度，这也意味着未来的土地市场与房产开发将会朝着更加理性和稳健的方向发展。
本文总结了北京昌平朱辛庄地块的土拍情况，包括地块的基本信息、所在板块的优势、之前项目的销售情况、中海拿地的原因，重点分析了地块底价成交所反映出的市场理性回归的原因，如土地供应导致客群稀释、新房与次新房价差缩小等，体现出市场参与者对未来发展的审慎乐观态度。
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