不良资产处置：新风口的机遇与挑战

本文围绕不良资产处置展开，通过国有金融机构风险资产管理部门负责人刘平的视角，讲述了在房地产行业出现流动性风险后，不良资产供给增加，且在政策支持等多种因素下，不良资产处置正成为新的风口，一些金融机构已经开始布局其中的情况。

记者田国宝报道，春节前夕，刘平对几家出险房企进行了拜访，目的是在房地产项目层面探寻投资机会。然而这一圈拜访下来，他察觉到每个项目都存在众多不同的债权人，想要介入项目就必须得到债权人的认可，在这种情况下，开发企业的话语权微乎其微。

刘平是一家国有金融机构风险资产管理部门的负责人。2024年上半年，他所在的机构组建了新的风险资产管理部门，其主要业务为不良资产投资，这其中就包括盘活因资金短缺而停工的房地产项目。

刘平表示，自2021年四季度房地产行业爆发流动性风险之后，大量民营房企出现爆雷情况。而且由于失业和收入减少等因素的影响，在个人按揭和经营贷领域也出现了不少断供现象，这使得不良资产在供给端的数量大增。

根据国家金融监督管理总局的数据，2020年至2024年期间，每年累计处理的不良资产规模均超过3万亿元。这些不良资产从银行等金融机构剥离至AMC（资产管理公司）后，还需要进一步被盘活。

刘平所在的机构主要是从AMC或者银行等机构出售的资产包中寻找商机。在他看来，2024年四季度以来，部分一二线城市的房地产市场经过多轮深度调整逐步稳定下来，不良资产正在成为一个新的投资风口。

寻觅良机

近年来，房价持续下跌，导致房地产项目作为抵押物的价值大幅缩水，部分项目价值的缩水幅度甚至超出了抵押率。刘平称，大部分项目的债权人接受因房价下跌造成债权损失的事实，但会尽力减少损失。他说：“我们与一些债权机构进行了接触，商谈的空间很大。”

刘平提到，在他所在机构商谈的项目中，多数债权人希望彻底退出项目以解套，所以愿意在价格上做出一定让步；开发企业由于面临保交付等压力，通常也能够接受新投资人提出的报价。所以，困难之处在于项目的选择。

除了接触风险项目之外，刘平的团队也接触过银行和AMC等机构手中的不良资产，这些不良资产通常以资产包的形式整体转让，其中既有优质资产，也会搭配一些劣质资产。

对于不良资产包，刘平非常谨慎。一方面要对资产包中的资产和债务进行拆解，查看其中是否存在有投资价值的标的物；另一方面要考量资产包的价格，如果折扣较低，并且资产和债务结构相对简单，就可以进一步考虑。

刘平指出，2024年上半年，很多投资机构已经意识到不良资产领域的机遇，但是由于多数城市的房地产市场处于下行状态，所以他们更多地将目标聚焦在房地产市场相对较好的长三角地区。

2024年10月以来，随着一系列房地产刺激政策的出台，部分一二线城市的房地产成交量上升，价格也逐步企稳。这样一来，不良资产或者风险项目与房地产市场之间就形成了一个较大的利差空间。刘平说：“虽然市场恢复了，但风险项目只能旁观，无法参与。”在原有债务没有偿还的情况下，债权人不可能对项目继续增资，想要盘活项目并参与分享新一轮房地产市场红利，只能引入新的投资人。

银行等金融机构剥离的不良资产也是如此，这些不良资产本身并不缺乏利差空间，缺少的是上行的市场。一旦市场恢复，原本无人问津的不良资产就会成为众多资本竞相追逐的对象。

风口来临

近年来，监管部门不断强化对不良资产的管理，出台了一系列政策鼓励不良资产的处置和交易。

首先，各地金融监管部门加大对地方AMC的支持力度，允许其在更广泛的范围内参与不良资产的收购、重组和处置。这不仅减轻了银行的压力，也为市场提供了更多优质的投资机会。

其次，在政策层面推动不良贷款证券化试点范围扩大，进一步提升了不良资产的流动性。金融机构可以通过证券化的方式，将部分不良资产移出资产负债表，提高资金周转率，增强对实体经济的支持能力。

第三，法院在破产清算和重整过程中更加注重运用市场化处置手段，提高资产变现效率。

2024年11月，国家金融监管总局发布《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》，细化了可收购的非金融机构不良资产标准，有序拓宽了金融不良资产收购范围，同时还对不良资产收购、管理、处置的全流程操作进行了规范。

包括刘平在内的多位金融人士认为，这一系列政策的出台，不但提高了不良资产的市场化处置效率，而且鼓励金融机构通过市场化手段优化资产结构。

从金融监管总局公布的数据来看，2019年至2023年，商业银行不良资产余额分别为2.4万亿元、3.5万亿元、2.8万亿元、3.8万亿元、3.95万亿元，除2021年外，整体呈现增长趋势。

2020年至2024年，不良资产处置规模保持在3万亿元左右。这些规模庞大的不良资产从银行等金融机构剥离至AMC，再由AMC集中分类处置。

目前全国性的不良资产处置公司有东方资产、信达资产、中信金融资产、长城资产和银河资产等5家，地方不良资产处置公司有50多家，地方AMC只能在省内开展业务。

目前，除了信达资产有关联公司信达地产外，多数全国性AMC并没有房地产开发业务。大量的不良资产只能通过挂牌进行二次出让。

一位长期从事不良资产盘活工作的人士告诉经济观察报，此前由于房地产市场下行，不良资产交易市场也受到影响，大量不良资产滞留在银行或AMC手中。随着楼市逐渐企稳，不良资产处置有望加速。

该人士称：“每年3万亿元不良资产处置规模，盘活后翻一番可以形成一个五六万亿元的市场规模。”多数不良资产交易价格较低，只要市场形势良好，就能够获得可观的收益。这也是大量资本积极布局不良资产的重要原因之一。

在他看来，不良资产处置想要实现利益最大化，需要有足够的耐心。他曾经操盘的一个不良资产项目，2017年以11亿元收购并改造成写字楼，2018年投入运营后每年租金收入在1亿元到2亿元之间，目前项目估值接近40亿元。

率先布局

1月10日，信达地产发布公告，计划与中国信达、鑫盛利保共同设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模200.01亿元，其中信达地产认缴100亿元。该基金主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。

依托母公司中国信达资产在处理不良资产领域的资源，信达地产在盘活不良资产方面积累了经验。2022年，信达地产接手郑州天樾九章和未来公元项目，成功盘活并实现销售；2023年，信达地产通过法拍获得时代国著项目，并于2024年3月实现交付。

中信金融资产为原华融资产，近年来也广泛参与出险房企项目纾困。1月27日，融创中国公告，中诚信托与中信金融资产达成了北京融创壹号院债权转让相关交易安排，计划由中信金融资产接手中诚信托的债权。

长城资产参与投资金科股份破产重整。根据金科股份公告，重整后的金科主要布局投资管理、开发服务、运营管理和特殊资产等四大业务。长城资产将为金科股份提供房地产风险资产化解和价值提升专业化服务，对重整后金科股份的保留资产和剥离资产进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。

刘平告诉经济观察报，2024年以来，多数商业银行陆续成立或组建了风险资产管理部门作为一级部门，计划参与投资不良资产或风险资产处置和盘活。他说：“和同行聊天，大家一致认为，2025年，不良资产处置将成为一个新的风口。”

不良资产处置考验的是企业的综合服务能力，既需要具备收购和处置不良资产的能力，也需要具备盘活及后期运营等方面的能力。

（应受访者要求，文中刘平为化名）

文章讲述了不良资产处置成为新风口的现象及背后的多种原因。房地产行业流动性风险导致不良资产供给增加，政策支持提高了不良资产的市场化处置效率。同时一些金融机构已开始布局不良资产处置，如信达地产、中信金融资产、长城资产等。这一过程中不良资产处置需要综合能力，包括项目选择、债务拆解、后期运营等，且这个领域蕴含着较大的市场潜力。