华夏幸福固安资产转让，地方国企助力“保交楼”，地方国资多次“关照”，华夏幸福资产交易背后的深意

本文围绕华夏幸福近期的资产出售事项展开，详细介绍了其向固安产发转让资产的具体情况，包括交易金额、资产明细等。同时分析了华夏幸福与地方国资的合作关系，以及资产出售对其“化债”和经营的影响，还提及了华夏幸福面临的债务压力和业绩困境。

曾被视为房企化债范本的华夏幸福，自“重启”以来，看似已熬过艰难时期。然而近期，该公司再度发布公告，披露了一项资产出售事项。

据3月11日晚间公告，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）旗下全资子公司固安华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称“固安华夏幸福”），拟向固安产发园区管理有限公司（以下简称“固安产发”）转让新兴产业示范区卫星城科技大道标准厂房项目的部分房屋建筑物及国有土地使用权，交易金额达5.37亿元。

此次涉及的具体资产为卫星城科技大道标准厂房项目中的42栋房屋建筑物及相关土地使用权。该项目坐落于固安县新兴产业示范区，位于固安县安康西街南侧、规划三路西侧、科技大道北侧，总建筑面积12.96万平方米，按建筑面积分摊的相关土地使用权面积为10.24万平方米。

华夏幸福表示，此项交易预计产生约0.76亿元收益。交易回款将主要用于下属公司“保交楼”相关支出以及回迁安置房建设支出等。

地方国企的“关照”

河北廊坊是华夏幸福的重要根据地，尤其是在固安，华夏幸福布局了众多项目，积累了大量存量资产。

2024年半年度报告显示，华夏幸福在固安区域持有的待开发土地共计43.84万平方米，仅次于霸州区域的84.64万平方米。而固安区域的一级土地整理面积为85.71万平方米，高于霸州的41.57万平方米。从规划计容建筑面积来看，截至期末，华夏幸福在固安的储备达99.79万平方米，在全国范围内仅次于霸州。

多年来，在这片具有“大本营”意义的区域，华夏幸福与当地国资逐渐建立起了“良性”合作关系。如今，当地国资“接盘”华夏幸福出售的资产，便是这种合作关系的一种体现。

华夏幸福称，此次交易是为了切实推进“保交楼”进展，加快安置房建设，确保施工进度。公司通过盘活资源来回笼资金，根据经营发展需要，固安华夏幸福与固安产发拟签署《固安华夏幸福基业房地产开发有限公司与固安产发园区管理有限公司之资产转让协议》。

交易标的位于固安县新兴产业示范区，42栋房屋建筑物分布在项目的一期和二期。其中，一期有16栋，建筑面积约4.57万平方米，土地使用权面积4.01万平方米；二期有26栋，建筑面积8.39万平方米，土地使用权面积6.22万平方米。

交易对手方固安产发园区管理有限公司成立于2021年11月，由固安县国有企业运行服务中心持股100%，是固安县当地的国有企业。

事实上，地方国资出手“援助”华夏幸福并非首次。2022年12月，华夏幸福曾发布公告，拟向固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司转让四项资产，总价款合计9.99亿元。当月稍早时候，华夏幸福下属全资子公司还向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让名下所属产业园等四项资产，总价款合计6.93亿元。

上述涉及的三家交易对手均为当地国有企业。其中，接收固安四项资产的两家公司，主要股东均为固安县国有资产运行服务中心，与此次交易的“买家”身份一致。这三项交易所得资金几乎都用于华夏幸福下属相关公司的“保交楼”支出、回迁安置房建设支出等，在一定程度上解决了华夏幸福的资金筹措难题。

协议约定，固安华夏幸福拟以5.37亿元的交易价格将标的资产转让给固安产发，该价格与资产评估价值一致，即华夏幸福并未溢价出让以获取更多收益，固安产发也未接受溢价请求。

交易价款分两期、共四次支付。首期合计约1.31亿元，自《资产转让协议》生效后7个工作日内，若标的资产不存在新增的抵押、扣押等权利限制，固安产发将支付项目一期首期交易价款4497.19万元；项目二期满足过户条件后7个工作日内，支付项目二期首期交易价款8603.67万元。

第二期价款共计约4.06亿元，固安产发应于项目一期过户完毕之日起10个工作日内，支付项目一期剩余交易价款1.32亿元；项目二期过户完毕之日起10个工作日内，支付项目二期剩余交易价款2.74亿元。

华夏幸福认为，本次资产出售有利于盘活存量资源，实现资金回笼，促进公司经营与发展。初步测算显示，本次资产出售交易预计为公司带来约0.76亿元收益。

“化债”老话题

毋庸置疑，资产出售是华夏幸福补充现金流的重要方式之一。过去几年，华夏幸福陆续出售了永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包、任丘孔雀城100%股权等，还退出了贵州修文县产业新城PPP项目。

在这笔最新资产交易前12个月内，华夏幸福同类资产出售交易累计成交金额为7.13亿元。这些交易的收益大多用于“保交楼”，截至2024年第三季度，华夏幸福的保交付任务完成率达93%。

然而，从短期来看，这些资产出售对公司“化债”进展的改善作用有限。最新数据显示，截至2025年1月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为228.30亿元，较截至2024年12月31日的226.57亿元略有增加。

此外，此次交易中“接盘方”的国有企业身份，也引发了一些猜想。去年10月，华夏幸福债务重组计划公布了“置换带方案”，拟通过出售资产置换债务的方式，由收购方有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由相关方协商确定。

参与置换带债权人的金融债务拟由廊坊市属国有企业承接。作为条件，须向廊坊市属国有企业或其指定主体提供新增融资，新增融资后续可对地方政府、国有企业予以支持，从而为华夏幸福的“保交楼”、安置房及产城运营等支出提供额外资源支持。实施置换带的债务规模预计200亿元左右，对应匹配的置换带资产主要包括项目公司持有的应收账款、固定资产等。

目前尚无明确信息表明，此次向固安产发转让新兴产业示范区卫星城科技大道标准厂房项目的部分房屋建筑物及国有土地使用权是“置换带方案”的一部分。交易公告显示，标的资产权属清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况。但从时间上推测，华夏幸福或许正在推进相关交易。

今年1月，资本市场有消息称，华夏幸福考虑在中国法院的监督下进行新的重组，以取代债权人此前批准的债务计划。这些真真假假的消息，归根结底都源于华夏幸福的债务压力和持续低迷的市场环境。

华夏幸福在今年1月发布的2024年度业绩预告显示，预计2024年度归属于上市公司股东的净利润为 -60亿元到 -40亿元；预计2024年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -133亿元到 -113亿元。而在上一年，华夏幸福的利润总额为 -90.07亿元；归属于上市公司股东的净利润亏损为60.28亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损101.80亿元。相比之下，其经营层面并未有明显改善。

对于这一业绩表现，华夏幸福表示，随着债务重组工作的持续推进，整体资金成本虽维持在一定水平，但存量债务金额仍然较大。同时，随着房地产存量项目的竣备、交付、结转，可承载利息资本化的项目载体大幅减少，当期利息资本化率极低，导致财务费用居高不下。

本文聚焦华夏幸福近期的资产出售事项，详细阐述了交易的具体内容和背景。华夏幸福与地方国资的合作有助于其资金回笼和“保交楼”等工作的推进，但短期来看，公司的“化债”困境仍未得到明显改善，且面临着较大的债务压力和业绩困境。未来华夏幸福能否通过资产出售和债务重组等方式实现破局，仍有待进一步观察。