房地产市场新动态：2月第三周的成交、政策与风险

本文将对2月第三周全国房地产市场的整体情况进行详细阐述，包括新房成交、二手房市场活跃度、土地市场状况以及相关政策等方面，同时也会提及市场分化情况和存在的风险。

在2月的第三周，我国的房地产市场展现出了分化回暖的态势。新房市场的成交情况逐步趋向稳定，二手房市场则持续保持着较高的活跃程度，而且核心城市的土地市场也迎来了多宗以高溢价成交的地块。这种现象从供需两端都释放出了积极的信号。从政策方面来看，住建部着重强调了要加大配售型保障性住房的建设力度，这一举措进一步为房地产市场注入了稳定的预期。

首先来看看新房成交企稳以及二手房热度延续的情况。从成交的数据进行分析，新房市场有着边际改善的趋势。在29个重点城市里，本周（2/16 - 2/22）的新房销售面积环比增长了21.3%，达到了270.2万平方米，并且年内累计同比增速提升到了9.12%。值得关注的是，当月累计销售面积同比增速达到了48.95%，与上个月相比有了显著的改善。在一线城市当中，上海和深圳的新房价格环比分别上涨了0.6%和0.2%，部分位于核心区域的项目出现了认购超出预期的情况。例如，上海宝山区的某一个新盘二期计划提高价格再进入市场，深圳北站的某一个项目认筹倍数超过了3倍，这反映出购房者对于优质项目的信心正在逐步恢复。

二手房市场的活跃度依然很高。13个城市本周的成交面积环比增长了27.4%，达到了178.6万平方米，年内累计同比增速达到了27.99%。上海、深圳等城市在春节之后，二手房的带看量快速回升到了去年四季度的高位，低价房源的消化速度也加快了。深圳的次新小区成交均价环比上涨了5.5%，部分区域的业主挂牌价格趋于稳定，议价空间缩小到了10%左右。在二线城市当中，成都的核心区新房库存周期还不足3个月，这就带动了二手房的挂牌量和价格同步回升，青羊、锦江等区域的二手房价环比涨幅较为明显。

土地市场也从侧面印证了楼市的回暖。南京、成都等二线城市的新房价格环比涨幅处于前列，其中南京河西区的改善型项目进入市场推动了价格的结构性上升。在库存压力得到缓解的背景之下，房企加速在核心城市补充土地储备。例如成都郫都区、双流区的新房均价环比涨幅超过了1300元/平方米，部分项目因为竞品已经完成去化而调整价格进行销售。

保障性住房的推进以及土地市场的高热情况也是值得关注的。在政策端，相关部门持续发力以稳定市场预期。住建部在青岛召开了专题会议，要求加快配售型保障性住房轮候库的建设，明确地方需要压实主体责任，推动项目能够落地并且见到成效。这么做的目的是通过增加保障性住房的供给，对刚性需求进行分流，从而为商品房市场的长期稳定发展奠定基础。

土地市场的热度不断攀升，这进一步强化了市场复苏的信号。春节之后，上海、杭州、苏州等地频繁出现高溢价地块，例如上海虹口地块以38.2%的溢价率刷新了纪录，杭州的宅地楼面价创下了年度新高。房企对于核心区域的稀缺地块争夺十分激烈，绿城、华润置地等企业在苏州、成都等地积极补充土地储备。业内人士分析认为，年初的时候房企资金相对充裕，再加上政策环境得到了改善，从而推动了土地拍卖市场的升温。例如，苏州工业园区的地块吸引了多家品牌房企前来竞拍，最终以溢价21.6%的价格成交，这反映出企业对于核心板块前景充满了信心。

不过，市场的分化特征也需要我们加以关注。尽管一线以及强二线城市呈现出回暖的态势，但是部分三四线城市仍然面临着库存压力。在政策的导向之下，未来的土地供应可能会进一步向核心城市倾斜，并且会通过优化产品设计来提升房企拿地的意愿。例如北京近期出台了政策鼓励在平原新城建设“好房子”，昌平、通州等地的新盘到访量有了显著的提升，这显示出供给侧改革对需求端有着带动的作用。

最后需要提醒的是，房地产市场仍然存在着风险，例如盈利能力可能会继续下滑、销售情况不及预期、存在资产减值风险等。

2月第三周全国房地产市场呈现分化回暖态势，新房、二手房、土地市场各有表现，政策也在积极稳定市场预期，但同时也要注意市场分化下三四线城市的库存压力以及相关风险。