惊！贝莱德弃楼断供，上海写字楼易主渣打银行 上海写字楼被银行收走：贝莱德断供背后的真相

上海两栋写字楼被银行收走这一事件，重点聚焦于贝莱德从收购到违约断供的过程，探讨背后的商业逻辑以及对商业地产市场产生的影响。

近期，上海有两栋写字楼被银行收走了。在这两年间，断供现象并不罕见，房企违约致使银行接收不少楼盘，然而这两栋写字楼却引发了轩然大波。

这是为何呢？这得从相关交易说起。2017年的时候，全球最大的资产管理公司贝莱德（BlackRock）从美国保德信手中买下了上海北岸长风的E栋和G栋，当时的交易价格为12亿，单价达到了4.3万。保德信在2016年从李嘉诚家族购入时仅花费8.3亿，仅仅一年之后转手就赚了45%。

贝莱德虽然以高价接盘，但当时在市场上的评价颇高，被认为“显示了贝莱德对中国核心城市办公项目的信心”。不过，贝莱德并非全款购买，仅仅支付了35%的首付，剩余65%的款项，也就是大约7.8亿人民币，是从渣打银行贷款而来。

这种高杠杆收购，其实是贝莱德的一种策略。它打算用银行的钱来收购，再用租金覆盖贷款，然后等待资产升值，最后套现大赚一笔，这就有点像是“空手套白狼”的手段。渣打银行为何愿意配合呢？因为在当时，这种玩法确实能够赚钱，保德信的收益率就是很好的证明，只要贝莱德不违约，渣打银行就稳赚不赔。毕竟，贝莱德可是拥有近12万亿资产的全球资管老大，谁会想到它会在乎这区区12亿呢？

然而，事实却出乎渣打银行的意料。仅仅过了6年，到了2023年贷款到期时，贝莱德没有还款，而是选择了展期1年。之后，贝莱德打算卖房，狠心打了个7折，以8.4亿的价格出售，这一价格一下子回到了2016年的水平。即便如此，仍然没有人购买。

到了2024年，这笔贷款再次到期，贝莱德既没有选择展期，也没有还钱，而是主动违约，弃楼断供，直接不要这两栋楼了。于是，这两栋楼就以7.8亿的价格流转到了渣打银行手中。

贝莱德为什么会主动违约呢？其实和通常断供的原因差不多，剩余的贷款余额已经高于物业当前的市场价，通过断供在一定程度上能够减少财务损失。不管是个人还是机构，在这种情况下做出这样的选择并不困难。

再看仲量联行给出的这栋物业的卖点，是“以低于贷款成本的价格进行出售”，也就是说，预期的售价比7.8亿还要低，单价要低于2.8万/㎡。

中介也透露了一些真实情况：其一，小独栋的出租率为100%，但是主楼的出租率只有50%，低于平均值；其二，原本的商办项目，“可改造长租公寓，也可散售”，这也能看出整售的难度。

高力国际的数据显示，2024年4季度，上海甲级写字楼的空置率达到了19.6%，即将接近国际上20%的预警线，而且租金环比下滑1.2%，降至6.54元/㎡/天。在18个次中心区中，空置率高于20%的有13个，例如北滨江达到55.7%，苏河湾达到43.1%，北岸长风所在的长风区域达到34.7%。那些空置率比较低的地方是怎么做到的呢？其实就是以价换量，想要租出去就得降价，而且这种降价趋势在未来几年还会持续。

实际上，已经有不少机构开始抛售甲级写字楼了。黑石以9900万美元出售淮海627，当初以9300万美元收购并且进行了大手笔翻新，持有8年仅仅升值6%；高盛和太盟领衔的财团出售上海仙乐斯广场，价格从35亿调低到28亿；新加坡的OUE房地产信托19.2亿出售上海力宝广场，比高峰期估值折价35%。这些商业地产基本都是在2016年左右房地产高峰期成交的，现在基本上都是折价甩卖，但像贝莱德这样选择断供的并不多。

贝莱德断供，是否会引发多米诺效应还很难说。首先，商业地产不再是稳定的资产，长期的不确定性越来越大；其次，机构投资者的止损手段越来越多，现在又多了断供这一方式；最后，银行的压力也越来越大，与其做房东，不如直接套现。

在国内的一线城市中，深圳的空置率最高，而北上广也在预警线附近徘徊。从全球来看，2024年二季度，空置率也超过了20%的预警线。也就是说，这种情况并非只发生在北上广。从全球趋势来看，商业地产正在贬值，无论是国内的上海、香港，还是新加坡、纽约，现在人们对办公空间的需求正在发生变化。

现在，对优质办公空间需求较大的行业仍然集中在金融、零售等领域，但是如今资金雄厚的行业是什么呢？是人工智能、科技行业。然而，这些行业对办公条件的要求并没有那么高，甚至远程办公就能满足要求，传统的金融港，比如新加坡、中国香港，商业地产垮得比较厉害。

在贝莱德之前，都是被动暴雷。例如，2024年，香港最大的一笔写字楼交易是祥祺中心，价格为26.5亿港元。这栋楼是富豪陈红天在2016年花费45亿港元购入的，按揭经过了两道，从永隆银行转到恒生银行，2022年这栋楼的估值一度达到了70亿港元。

最终，富豪暴雷，恒生银行套现止损，以26.5亿港元成交，跌掉的40%多都成了恒生银行的坏账。买家是香港都会大学，等到楼里的租约到期，这栋楼就会变成都会大学的教学楼。

现在，压力都到了渣打银行身上了。就看是否有更大的金主来购买这两栋楼了。估计外资接盘的可能性不大，毕竟有贝莱德的例子在前，想要卖出去，可能还得大打折扣，才有可能遇到想抄底的人，比如煤老板之类的。

上海两栋写字楼被银行收走的事件，深入分析了贝莱德从收购到违约断供的过程和原因，揭示了商业地产市场面临的诸如空置率上升、价值贬值等诸多问题，以及机构投资者和银行在其中受到的影响，体现出商业地产市场目前面临的不确定性和风险。