管南楼盘探察：传言降价不实，管南片区楼盘走访：真实价格情况

3月中旬对郑州管南片区的五个楼盘（鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城、融创城、富田城·九鼎公馆）进行探盘的情况。包括各楼盘的位置、基本信息、主推产品、户型、价格、看房情况、优惠活动等方面，最后总结出管南五霸价格相较之前并无太大变化，与之前传言受疫情影响开发商打折促销不符，且目前整体房价未明显下跌，只是部分高端或改善型楼盘有零星优惠。

3月中旬，郑州的售楼部大都已复工。之前网传受疫情影响，开发商会普遍降价促销以回笼资金，这一情况一直被密切关注着。自上次探盘北龙湖、惠济区之后，此次来到备受瞩目的管南片区。这里的鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城、融创城、富田城·九鼎公馆，如同“管南五霸”一般，各个都是规模达千亩的大盘。原本是想探究这几个楼盘为市场做出了多少价格让步，却被16700的价格惊到了。这里有的楼盘还坚守在13000 + 的价格区间，而有的单价却直逼17000，管南的房价现状就像一部充满悬念的惊悚剧。首先来到第一站鑫苑国际新城。鑫苑国际新城共分六期开发，目前在售的是4期7号院。其位置在紫荆山南路与长江东路交叉口西北，距离长江路更近，约200米左右，距地铁2号线花寨站C出口较近，直线距离300米左右，属于地铁盘。它占地30亩，容积率6.0，规划了3栋公寓和1栋住宅。1号楼为56 - 82㎡的小户型住宅，2号楼是LOFT公寓，3号楼和4号楼是平层公寓，预计2022年交房。主推的1号楼70年产权小户型住宅，2T6，总高30层，得房率70%。面积段有56㎡左右一室、62㎡左右一室、76㎡左右两室、82㎡左右两室，目前82㎡基本售罄，其余三个面积段有房源在售。价格方面，整体均价16200元/㎡，小户型单价接近17000元/㎡。这里以56㎡户型为例，单价16700元/㎡，总价93.52万，首付28.056万，月供3853.64元；62㎡户型单价16300元/㎡，总价101.06万，首付30.318万，月供4164.33元；76㎡户型单价15600元/㎡，总价118.56万，首付35.568万，月供4885.45元。16700元/㎡的价格实在令人震惊，这可是管南的鑫苑小户型住宅。其户型方面，56㎡和62㎡左右的一室户型设计还不错，卧室和客厅朝南，客厅阳台和卧室阳台联通，卫生间能做到干湿分离。不过62㎡户型阳台全封闭无赠送，56㎡户型阳台半封闭有一半赠送，所以使用面积差不多，优先选56㎡户型。62㎡户型还可将客厅隔出做卧室增强实用性。76㎡和82㎡的两室户型设计也行，76㎡户型可调整非隔断墙、次卧朝向等来优化室内南北通透和次卧面积。鑫苑国际新城售楼处人员不算多，除去签约、办手续的，工作日每天真正看房的客户大概有10组左右，疫情期间这情况还不错。优惠活动是底价一口价成交。该楼盘优势是三环内、地铁口、小户型、户型优，但单价高，尤其是56㎡一室单价高达16700左右，是片区最贵的。鑫苑自持大型商业鑫苑时代广场，在花寨站附近，据说已招商，预计今年年底投入使用，对投资小户型是个利好。而且5期住宅预计下半年入市，有需求可关注。接着是第二站绿都澜湾。绿都澜湾总共分七期开发，在售七期140㎡四房尾盘和四期2号楼。其七期位于紫荆山南路与站马屯路交会处，四期位于项目边缘位置，东邻永威城、3号院安置区，南边是已交付的二期樟园，西边是商业中心、知了公寓和八中分校，北边是十八里河安置区，周边环境不嘈杂但距离地铁远。主推四期椿园2号楼。四期2018年1月开盘，但1、2和5号楼因地块原因迟迟未动工，放在7期后售卖，预计2022年7月交房。两年前开盘均价13400元/㎡，如今15900元/㎡。面积段有75㎡两室、89㎡三室、107㎡三室，优惠过后均价15900左右，好楼层优惠后价格也在16000 + 了。以89㎡户型为例，单价16000元/㎡，总价142.4万，首付42.72万，月供5867.81元。其户型方面，75㎡的两室设计不如鑫苑国际新城，2号楼中主卧和客厅都是西向。89㎡的小三房户型不够方正，功能区间规划不合理，中间户的次卧偏小，不完全南北通透。绿都澜湾看房客户与鑫苑国际新城差不多，一天到访约10组左右。优惠活动是四期车位优惠，负二层3万，负一层5万。该楼盘卖点是地铁 + 学校 + 环境，这是价格的支撑。但由于占地面积大，不是所有房子距地铁都近，比如四期距离地铁口有一千多米。针对地铁问题，绿都在1、2、3期附近设有免费地铁班车，早高峰15分钟一趟，很人性化。创新街小学已招生两年，但只有36个班，不能满足所有业主需求。可以办理公积金和商贷的组合贷款，减轻月供压力。在整个项目中，四期位置不算好却价格较贵，不过是尾盘销售，让价可能性不大，四期这几栋楼卖完住宅就全部结束了。第三站是永威城，现在卖到最后一期六期玖著。六期位于宇通路与河西路交会处西南，南边是三期书香庭，北边隔宇通路是四期观澜庭，东临十八里河，西边是个小学。主推六期1、2、9号楼。六期占地56亩，容积率3.5，规划了9栋33 - 34层高层，2T4，全部独栋独单元，预计2023年6月交房。面积段有88㎡和116㎡的三室、128和145㎡的四室，价格在15000 - 15500元/㎡左右。以89㎡户型为例，单价15500元/㎡，总价137.95万，首付41.385万，月供5684.44元。永威的户型设计比澜湾好很多，户型方正，三室户型客厅与卧室联通有落地大阳台，卧室也是落地窗，居住舒适度高，加上永威的交付标准高，让人很省心。永威看房人比澜湾少一些。永威城没有配套优势，在学校、交通、环境上都欠佳，只能尽力发挥品质力。其外部大环境虽不优秀，但内部小环境、户型、品质、物业品质依然在线，居住会很舒心。可以申请首付分期，还可以用公积金贷款。六期有景观大师庄镇光操刀设计，内部环境比前几期更升级，如果不是疫情影响，预计还会涨价。89㎡小户型好楼层不多，六期剩下几栋楼预计今年推出，不着急可以持续关注，且交房相对较晚。第四站是融创城。在售17地块和19地块，西边是已售的前两期，东边是学校和社会福利设施用地，北边是商业用地和规划中的公交站。主推17号地融馨园5、6、7、8号楼，19号地融华园3号楼和小高层。融馨园占地约56.7亩，容积率约2.98，规划8栋住宅和1栋12班制幼儿园。1、2号楼为18层，3号楼为31层，4、5、6、7、8号楼为32层。融华园占地约51.6亩，容积率约2.98，规划9栋住宅，1、4、7号楼为12层小高层，2号楼29层，3、5、6、8、9是32层。面积段为96㎡ - 130㎡三房。小高层均价14800元/㎡，高层均价13000 - 13500元/㎡，融馨园楼王8号楼小户型均价14800元/㎡。以96㎡户型为例，单价13500元/㎡，总价129.6万，首付38.88万，月供5340.37元；116㎡户型单价13500元/㎡，总价156.6万，首付46.98万，月供6452.94元。融创的户型设计比较方正，三房都能做到三面朝南。融创城看房人是最多的，接待区、签约区都有很多人。优惠除正常签约定房的3个点，疫情期间再优惠1个点。这里3号楼因临四环高架，或有噪音和粉尘污染，所以应该是最便宜的，不过已做绿化隔离。融创城没有配套、品质和品牌支撑，最大优势还是便宜，据说本月中下旬价格上调。最后一站是富田城·九鼎公馆。目前在售3号院，位于4号线姚庄站附近。主推8、9号楼。占地133亩，规划9栋高层，3栋商办楼和大型商业，一栋幼儿园，容积率3.79。临近地铁4号线姚庄站，且地铁口直通小区内部，预计2022年11月交房。面积段有89㎡、108㎡、128㎡三房，均价15500元/㎡左右。以89㎡户型为例，单价15500元/㎡，总价137.95万，首付41.385万，月供5684.44元。户型都相对方正，但主推楼栋的三室中，只有89㎡的小三房能做到三开间朝南。富田城看房人也较多。3号院楼栋错落分布保证各楼栋采光和观景效果，靠近十七里河的几栋楼视野很好。4号线预计今年下半年试运营通车，且地铁口直通小区，这是富田城不降价的底气，也是利好。双地铁 + 景观 + 靠近三环，现在看15500元/㎡不算贵了，毕竟绿都都卖到16000元/㎡了。

总结来看，鑫苑国际新城的卖点是地铁、三环内、稀缺小户型，缺点是单价过高、口碑不好，均价16200元/㎡；绿都澜湾卖点是地铁、学校、景观，缺点是单价过高，均价15900元/㎡；永威城卖点是品质，缺点是配套一般，均价15300元/㎡；融创城卖点是便宜，缺点是配套一般、口碑不好，均价13300元/㎡；富田城卖点是地铁、环境，缺点是环境有硬伤，均价15500元/㎡。从探盘结果得知，管南五霸的价格相较年前、疫情前并没有太大变化，甚至还有所上涨，之前疯传受疫情影响开发商打折促销的传言并不属实。不过之前探盘北龙湖项目时，恒大、正商等价格有部分下调，家河家还有12000元/㎡的特价洋房。综合而言，目前市场仍不明朗，整体房价并未出现明显跌幅，只是基本都会有零星优惠，特价偶尔出现，且多集中于改善和高端楼盘等去化慢的项目，优质刚需盘价格则较为稳定，市场需求只增不减。