2025年多地首场土拍：高溢价背后的土地市场新动态

本文将描述2025年春节假期结束后多地土地市场的情况，包括北京、郑州、成都、上海、深圳、杭州等地的土拍结果，高溢价成交现象频发，分析这一现象背后是优质资源竞争、政策支持和市场预期改善共同作用的结果，同时探讨土地市场点状回暖态势以及不同类型企业拿地情况等内容。

2025年春节假期结束之后，多个地方的土地市场开启了新的一轮土地出让进程，那种“开门红”的良好行情得以延续下去。2月11日这一天，在北京市朝阳区有一宗涉及住宅用途的组合用地成功地进行了出让，这一地块吸引了众多房企的目光。在经过了超过一百轮的激烈竞价之后，由金茂和保利发展共同组成的联合体，最终以87.295亿元的价格成功将这块地竞得，其溢价率达到了10.5%。这块地位于朝阳区的三间房乡，它是由三块土地组合而成的，总的土地面积达到了68996.22平方米。据了解，这已经是朝阳区第三次采用组合打包的形式来进行土地出让了。在郑州，春节假期之后的第一场土地拍卖活动同样引起了市场的广泛关注。2月8日的时候，郑州有2宗住宅用地进行出让，在经过了长达6个小时的紧张激烈的竞价之后，中海地产以10.89亿元这样的高价竞得了金水区的一宗地块，这个地块的溢价率相当高，达到了87.5%，这一溢价率成为了自2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。这种围绕核心区域优质地块展开的争夺战，在近期的土地拍卖市场上并不是很少见的情况。不管是杭州、成都，还是深圳或者上海，土地市场都呈现出了相似的热度。在多场土地拍卖的活动当中，众多的房企都纷纷出手参与竞拍，高溢价成交的地块数量并不少。在多地今年的首场土拍当中，都是以高溢价的情况开局的。1月27日，成都在2025年的首场土拍中，有两宗住宅用地全部都是溢价成交的，成交的总额达到了19.61亿元。其中，成华区的一宗地块吸引了将近20家房企来参与竞拍，最终华润置地旗下的公司以16.87亿元的价格竞得该地块，其成交楼面价为20400元/平方米，溢价率达到了51.11%。同样的情况也出现在上海。在上海2025年的首场土拍中，松江区SJS30003单元01 - 18号地块吸引了4位竞买人参与竞拍，最终保利发展旗下的公司经过51轮的竞价，以20.52亿元的总价竞得该地块，溢价率为27.93%，成交楼板价为29425元/平方米。在深圳和杭州，土地市场的热度同样是高涨的。1月16日，深圳迎来了2025年的首宗住宅用地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045 - 0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮的竞价之后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元的价格竞得，成交楼面价为29611元/平方米，溢价率达到了70.37%。而在杭州，不管是萧山区还是拱墅区的地块，都引发了房企之间的激烈争夺。其中，杭州拱墅区湖墅单元地块经过220轮的竞价之后以54.6亿元的价格成交，溢价率达到了71.25%，这个价格刷新了杭州土拍史上最高的成交楼面价，也使得杭州的地价进入到了6万元/平方米的时代。中指研究院的分析师孟新增指出，自从2024年9月底以来，一线以及强二线城市的二手房成交量价已经呈现出筑底回升的态势了，市场的情绪也在逐步地回暖，房企对于后市的信心也得到了一定程度的修复。到了2025年年初的时候，地方政府积极地推出那些位于核心区域、配套成熟的优质地块，就像郑州、成都、杭州等地的地块。这些地块因为有着显著的区位优势，开发价值很高，这就进一步增强了房企拿地的积极性。同时，从项目的开发节奏方面来看，年初拿地能够在当年就实现开工并且进入到销售阶段，这有助于房企快速地回笼资金，提升周转的效率。他认为，2025年土拍高溢价开局是优质资源竞争、政策加力支持与市场预期改善共同作用的结果。土地市场点状回暖的态势是非常显著的，市场的信心也在不断地增强。从机构统计的数据来看，1月的时候，百强房企拿地的总额同比增长超过了四成，土地市场点状回暖的态势十分明显。根据第三方机构中指研究院发布的报告，在2025年1月，TOP100企业拿地总额为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较于上一年由负转正。报告显示，2024年10月以来，核心城市的土拍市场一直保持着一定的活跃度。2025年1月，北京、深圳、上海等一线城市土地的挂牌以及成交都比较活跃，一线城市住宅和商办用地土地出让金同比增长超过了10%，并且有多宗较高总价的地块成交，带动了TOP100企业拿地总额同比转正。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，1月北京拍出了多宗高总价的地块。在入榜的地块当中，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00 - 0803 - 0029地块R2二类居住用地以总价91.5亿元位居榜首，溢价率为17.33%，这块地是由中铁置业、招商局和华润组成的联合体竞得的。在同一天，建发房产以90.404亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00 - 0803 - 0030地块，溢价率为25.04%，总价位列第二。此外，在入榜的地块当中，杭州湖墅单元和北干西单元地块、深圳龙城街道地块的溢价率均超过了60%，这也表明土地市场点状回暖的态势非常显著。孟新增认为，当前土地市场整体呈现出分化的态势，热点城市的土拍热度还可以，但是大多数城市的土拍就比较平淡了。同时，相对于央国企以及地方国资来说，民企拿地整体上相对比较弱，不过一个积极的信号是，2024年三季度以来不少热点城市迎来了民企入市拿地。他指出，目前拿地的民企大致可以分成三类：第一类是全国化布局民企，像龙湖、绿城、伟星、滨江等；第二类是本地民企，像中天美好、兴耀、建杭等持续深耕杭州；宁波江山万里在宁波补仓；远达布局成都；湖南运达落子长沙。第三类是规模较小民企除自身城市外，积极在核心城市补仓，像邦泰布局长沙、合肥等。而且国内最大的房地产中介平台贝壳也投身到热点城市的土地拍卖活动当中了。去年9月以来，贝壳先后拿下了成都锦江区金融城三期H12地块、上海奉贤新城地块以及杭州钱塘区下沙单元地块。58安居客研究院院长张波指出，2025年开年以来，部分地区的确出现了高溢价地块，并且这些地块大都集中在一二线热点城市的热门板块，例如成都的青羊区、郑州金水区、杭州拱墅区，这一趋势为房地产市场的复苏提供了积极的信号，但是也要看到市场面的持续回暖还需要进一步的观察，今年3月、4月市场的变化值得重点关注。张波认为，房企在拿地的时候会更加关注未来的安全性，所以核心城市的部分地块因为区位优势明显、开发价值高而受到房企的青睐，再加上优质地块本身的供应就比较稀缺，这就导致了高溢价成交现象的产生。随着经济的稳定增长和房地产政策的优化，房企的融资环境不断地转好，市场的信心不断增强，预计土地市场的活跃度有望在今年进一步得到提升。

本文总结了2025年春节后多地土地市场的情况，重点讲述了多地土拍高溢价成交的现象，分析这一现象背后的多种因素，包括优质资源竞争、政策支持和市场预期改善等。同时阐述了土地市场点状回暖态势，如百强房企拿地总额同比增长超四成，以及不同类型企业拿地情况，指出虽然市场有积极信号但整体仍有分化，还对未来土地市场活跃度的提升进行了展望。