龙湖集团：在行业变革中探索新发展模式

龙湖集团在2024年面临经济与行业调整的大环境下，为了在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展所采取的一系列举措。包括在债务管理方面降低负债水平，优化债务结构；在业务转型上，积极发展经营性业务，使其逐渐成为重要的增长动力；同时在开发业务上维稳，调整策略；商业地产方面虽未盲目向高端转型，但通过多种方式积极求变，推动经营发展。

编者按：2024年，经济与行业面临调整，企业掌舵者需思考如何在这种大环境下生存与发展。在这样的背景下，观点新媒体策划了“穿过风暴”年度系列报道，寻找在变革中推动中国经济高质量发展的企业，同时将与经济学者和行业领袖对话解读行业和企业未来发展。

龙湖集团自2023年起不再公布销售目标，地产板块盈利下降是行业共性问题。不过龙湖在过去十余年以资金沉淀出的经营性业务已发展成型，被寄予推动回归增长的厚望，预计2028年底经营性收入占比过半，实现业务模式切换。但目前新旧模式转换存在过渡问题。

在2024年8月中期业绩发布会上，龙湖指出未来方向是较低的负债水平和高经营性收入。在债务方面，2022年有息负债规模触顶后进行调整转型，自2023年起有息负债显著下降，截至2024年上半年末为1874.2亿元，较年初减少52亿元。多项负债指标有所改善，虽三道红线保持绿档，但现金短债比逼近“红线”，管理层强调短期债务削减优先于增量投资。

于2024年中期，龙湖一年内到期债务规模约为294.1亿元，较2023年末略有增加。临近年末，龙湖加快债务清偿动作，12月9日完成债券本金兑付与付息，12月18日偿还银团贷款，提前清偿原定于2025年1月2日到期的银团贷款。除了削减债务规模和短期债务，龙湖还争取拉长债务账期，优化债务结构。

龙湖的经营性业务被视为第二增长曲线，起步依赖集团资金投入。龙湖自2003年做商业，2017年做长租公寓，在地产开发市场向好时积累了近2000亿资产规模。2024年相关政策拓宽了经营性物业贷款使用范围，龙湖受益于此，2024年上半年经营性物业贷款净增219亿元，还得以用经营性物业贷提前兑付CMBS。龙湖集团表示会继续深耕经营性物业贷，其持有约110座重资产，还有40座左右可用于后续融资。计划以长周期经营性物业贷款替换信用债融资。

龙湖集团在2023年实现全集团经营性现金流史上首次为正，经营性业务利润占比过半。2023年运营及服务业务实现经营性收入248.8亿元，2024年上半年达到131亿元，对整体收入贡献占比上升，利润占比进一步提升。尽管开发业务表现走低，但龙湖预计运营和服务板块未来有双位数增长，加上地产板块盈利修复，整体利润将企稳回升。

在开发业务方面，龙湖虽不放弃，但要逐步修复利润。2024年上半年，龙湖集团营业收入、股东应占溢利均同比下降，开发板块业绩回落明显。尽管楼市有救市政策，但修复需要时间。龙湖全口径和权益销售金额在2024年排名均有所后退，不过两者差额逐渐缩小，主要是合作项目相关因素导致。龙湖在产品线上加快“推新”，部分项目去化效果较好，但也有项目去化表现一般。龙湖在土地获取上坚持以销定支，2024年拿地动作减少，总土储规模逐年走低，权益土储比重略有提升。

2024年对于龙湖商业是新开始，此前有龙湖商业向高端定位转型传言。虽未明显向高端倾斜，但龙湖商业在不断求变。从内地高端商业市场来看，目前已不再是转型合适时机，国际奢侈品巨头在中国市场销售受挫。龙湖商业在2023年8月提出对商业项目重新分级等策略，落点在推动同店同比增长。例如北京长楹天街通过引入新能源汽车相关品牌等举措提升客流量和进行品牌调改；成都三千集天街改造后出租率大幅提升。截至2024年12月底，龙湖集团累计实现经营性收入同比增长约7.4%，2025年还有14座项目预计开业巩固经营性收入增长底盘。

龙湖集团在2024年经济与行业调整的大环境下，积极应对各种挑战。在债务管理上优化结构、削减负债；业务转型方面，经营性业务不断发展且对整体的贡献日益增加；开发业务维稳并调整策略；商业地产通过多种经营调整推动自身发展，整体向着新模式转换稳步前行，且在2024年已经取得了一些经营成果，如经营性收入的增长，并且未来还有项目开业有望进一步巩固发展成果。